她，沒有富爸爸……， 28歲開始靠投資幫家裡還債四百多萬， 35歲前擁有4000萬身價，現在不僅有126間房穩定收租， 也早就實現財務自由夢想。 【賺大錢是可以「練習」】 史上第一本！從存小錢到晉升為包租小富婆的完整規劃 最實用的理財勵志書，實證有效！ ●6個理財關鍵，教你脫離「微薪青年、小資中年、下流老年」的命運！ ●8堂職場加分學，讓薪資三級跳 ●7個信封分配收支法，擺脫月光族 ●5大心法，換顆有錢人的腦袋 ●6個重點，從零開始學買房 ●10大攻略，買房、收租一次上手 心好累，好想不工作？→先問自己： 「你，沒有工作時會有收入嗎？」 「人生沒有最晚，只有不做！」愛莉強調想要財務自由懂得錢滾錢。即使現在是小資族或月光族也別擔心，因為七年級的她，也是靠薪水一步步投資而來，最主要是有沒有正確方法讓你好好理財！ ★擺脫月光族及錢不夠用的窘境， 愛莉獨家投資心法1：小資族只是「暫時」的標籤！ 努力讓薪資加倍，增加自己的職場獨特力， 讓「主動收入」增加，設法存下第一桶金， 勇敢且用力的翻轉你的人生，沒有什麼不可能！ ★從月光族晉升小富婆， 愛莉獨家投資心法2：翻轉口袋前，要先翻轉腦袋！ 打造讓自己財務自由的關鍵，不能只靠死薪水， 一定要有「被動收入」（第二或第三收入）， 讓收入的「財富水龍頭」愈多， 即使不工作，也能穩穩賺！ ★從小富婆→財務自由， 愛莉獨家投資心法3：不做短線賺差的投資客！獨創買屋增值SOP獲利模式！ 女人力就是理財力！ 不要怕買房子，可怕的是很多人沒買房子，錢也不知道花到哪裡去？ 投資除了熱情之外，也要深入研究、下過苦功夫， 愛莉對房產的熱情，讓她累積看過七百多間房經驗，才從上班族變身房市達人， 從買屋、找屋、看屋、議價、貸款、裝修、包租、節稅，無一不精。 ★用錢賺錢，財富翻倍成長！ 愛莉的獨家投資心法4：讓別人幸福，自己也會感受到幸福！ 擁有126間房收租的愛莉，特別在意房客的需求， 她的穩定收租法則就是先要求自己先成為好房東， 為房客打造一個舒適、溫暖的家， 幸福的力量是最好的投資氣場。 只要做對本書的6個關鍵，你也可以跟她一樣！ 【愛莉理財小語錄】 ☆會賺錢是練出來的 ☆先找出你的錢到底花到哪裡去 ☆別把錢花在讓你不安的資產 ☆放在購物車裡的東西，要先想三天再結帳 ☆學習有錢人的腦袋，更要學習有錢人的行動力 ☆存錢、買房，不一定就會讓生活品質降低 ☆別再有窮人的思惟，水不夠時，可以用「借」的 ☆買房子一點都不可怕，可怕的是錢不知道花到哪去了 ☆我的財富水龍頭有好幾個，你的呢? ☆我不是領高薪就好，我還要打造想要的生活 ☆現在不理財，到了退年休紀，沒有保單、沒有房子、沒有存款，那才是最慘的！ 別說這太難，想要跟著愛莉一起從小資族大翻身，先改變你的理財思維和習慣吧！ 本書特色 ★徹底消除你的理財焦慮！從20萬能滾出126間房的獨門心法首度大公開 ★６個理財關鍵，教你脫離「微薪青年、小資中年、下流老年」的命運！ ★8堂職場加分學，讓薪資三級跳 ★7個信封分配收支法，擺脫月光族 ★5大心法，換顆有錢人的腦袋 ★6個重點，從零開始學買房 ★10大攻略，買房、收租一次上手

自序 Chapter 01 我們只是暫時的小資族，勇敢翻轉你的人生！ 《小資人生01》：是的，我也曾經是月光族！ 《小資人生02》：晴天霹靂！家裡欠下的4百萬債務要一力承擔 《小資人生03》：賺錢是練出來的！創造「被動收入」，晉身小富婆 觀念篇 Chapter 02 職場就是你的主力戰場，讓主動收入三級跳！ ‧《職場加分學01》求職最該重視什麼？選擇戰場，專注努力！ ‧《職場加分學02》找出讓自己閃閃發亮的優勢 ‧《職場加分學03》「生涯規劃」真的有用嗎？「能力拼圖」更有用！ ‧《職場加分學04》自我要求，一定要比老闆的要求還高 ‧《職場加分學05》當機會不上門，你可以主動去找 ‧《職場加分學06》企圖心永遠不嫌多 ‧《職場加分學07》薪資議價有技巧，只要你值得 ‧《職場加分學08》善用獵人頭公司，找工作談薪人最好的經紀人 --愛莉的理財小BOOK：職場貴人學 Chapter 03 我不是領高薪就好，我還要打造我想要的生活！ ‧《擺脫小負婆01》國小畢業的房東阿姨開啟我的理財路 ‧《擺脫小負婆02》開源、節流雙管齊下，25歲賺到第一桶金 ‧《擺脫小負婆03》超實用的存錢不痛法，「六個帳戶」做好開支分配 --愛莉的理財小BOOK：我的快速存錢法──第七個帳戶 ‧《擺脫小負婆04》教你做個人的「財務報表」，該不該花一目了然 ‧《擺脫小負婆05》買房不可怕，可怕的是錢不知道花到哪去了！ Chapter 04 翻轉口袋先換腦袋，學習有錢人的理財心法 ‧《理財心法01》學習富人的「腦袋」，更要學習富人的「行動力」！ ‧《理財心法02》先問自己：沒有工作時，你有收入嗎？ ‧《理財心法03》打造「被動收入」，穩定提高「資金效率」 ‧《理財心法04》開源、節流、主動收入、被動收人一起來，打造自己的「財富水龍頭」 ‧《理財心法05》別再有「窮人思維」，記得沒水可以「借水」！ 實戰篇 Chapter 05 從零開始學買房，財富翻倍滾進來！ ‧《買屋聰明購01》萬事起頭難？我的第一次買房經驗分享 ‧《買屋聰明購02》房價高不可攀？如何入手？3大買房疑問一次解答！ ‧《買屋聰明購03》看屋一定要作筆記，掌握3大重點買對好房！ --愛莉的理財小BOOK：屋主1000萬不肯賣，後來950萬卻答應成交 ‧《買屋聰明購04》33歲賺到3千萬，我的財富是靠房地產滾出來的 ‧《買屋聰明購05》為什麼我不怕房產下跌？從四大趨勢分析台灣房價 ‧《買屋聰明購06》危機更好入市！一年內出手十餘間，從新北市走入台北市 Chapter 06 快筆記！10大教戰攻略，買房、收租一次上手 ‧《實務教戰01》：買屋、租屋哪個划算？5大步驟教你選 Step1. 確認自己的需求 Step2. 計算需要的費用 Step3. 資源盤點與貸款試算 Step4. 租屋、購屋，超級比一比 Step5. 預算不夠，可考慮鄰近區域購屋 --案例分享：鎖定社區，不妨先租再買 ‧《實務教戰02》：準備第一桶金的3個方法 方法1 買便宜，就有機會全貸 方法2 30年寬限期？跟銀行租房子 方法3. 我的「開源節流」理財術：「財富水龍頭」概念 --案例分享：用理財型房貸買房，房租從3萬5降至1萬5 ‧《實務教戰03》：這樣選屋不會錯，買對增值好房的兩堂課 功課1. 房地產的知識和經驗真的很重要！懂vs不懂，差很大！ 功課2. 地點就是一切！買屋選地點的方法 ‧《實務教戰04》：和仲介心理戰的6個「千萬不要」！ 必學1. 不要和仲介說：「我一定要買到房子」 必學2. 不要和仲介說：「我看屋很久了」 必學3. 不要相信仲介說：「開價就是底價」 必學4. 不要讓仲介知道你自備款有多少 必學5. 不要讓仲介覺得你很難約 必學6. 不要一開始就跟仲介砍服務費 --愛莉的理財小BOOK：不只知道「均價」，還要了解「區間行情」 ‧《實務教戰05》：這八種地雷屋，絕對要避開 地雷1. 會腐蝕鋼筋的「海砂屋」 地雷2. 走進去會頭暈的「傾斜屋」 地雷3. 需要鄰居配合修繕才能處理的「漏水屋」 地雷4. 樑柱外牆裂縫、磁磚嚴重脫落的「危險屋」 地雷5. 心臟要很大顆的「非自然身故屋」 地雷6. 坪數太小的「套房」 地雷7. 賭很大的「工業住宅」 地雷8. 國外很流行，但在台灣不太行的「地上權」 ‧《實務教戰06》：必學！精準判斷屋主的議價空間 方法1.「開價」反映屋主的心態 方法2. 議價的空間，還可以觀察的事項 ‧《實務教戰07》：善用裝潢來幫房子加值 注意1. 中古屋、新成屋裝潢重點大不同 注意2. 高CP值的裝修重點 注意3. 裝修前先設定想要的風格 注意4. 多用家具，少用訂做的系統櫃或木作 ‧《實務教戰08》：自住也能創造收益的5大心法 方法1. 把家裡多餘的房間分租 方法2. 一層自住，一層收租 方法3. 以小換大 方法4. 分戶實務 方法5. 都更改建 ‧《實務教戰09》：樂當包租公（1）：「整層收租」攻守獲利3撇步 撇步1. 不能只靠買賣差價，做短期投資 撇步2. 房市混亂，必須慎選價格和地點 撇步3. 整層收租，特別適合重劃區 ‧《實務教戰10》：樂當包租公（2）：「隔套收租」的6個關鍵 關鍵1. 隔套收租坪效高 關鍵2. 隔套收租的眉角多 關鍵3. 篩選房客有方法 關鍵4. 自己也要成為好房東 關鍵5. 「品牌公寓」加值，收租好放心 關鍵6. 「開源」、「節流」雙管齊下，打造「收益型資產」財富水龍頭 後記- 附錄-學員分享案例： 1、用文山區的預算，買到信義安和捷運站3分鐘好宅 2、合法隔套，收租安全又安心 3、老屋改造，提高租金收益之餘更安心

自序 財務自由的第一課：「開源」、「節流」哪個重要？ 這十年來，最熱門的關鍵字之一莫過於「財務自由」。 對於「財務自由」，維基百科這樣定義：「『財務自由』是指你無需為生活開銷而努力為錢工作的狀態。簡單地說，你的『資產』產生的『被動收入』必須至少要等於或超過你的『日常開支』。」 重點來了！我們得先有「資產」，這些「資產」必須帶來「被動收入」，而且這個「被動收入」還必須大於我的「日常開支」。 為了存下錢來買「資產」，我們到底應該先「開源」還是「節流」？ 這個問題，如果你問我，我會說兩個都重要。但是，如果真的要分出高下，我會說：「開源」比「節流」更重要！ 因為「開源」是無限的，我們今天賺1塊錢，有機會訓練我們自己明天可以賺2塊錢，後天賺3塊錢，也可以買有收益的資產，為我們每天多賺4塊錢！ 而「節流」是有限的，如果我們停留在每天賺1塊錢，再怎麼節省，也不會超過1塊錢！ 不過，在成功「開源」之前，還是要鍛鍊自己「簡單生活」（節流）的能力，這樣賺進來的錢才能存的下來！ 先來談談「開源」。 「開源」不外乎分為「主動收入」和「被動收入」。在這個年代，「被動收入」收到大量的關注，包含來上我「包租公保證班」的學員們，不外乎都希望為自己打造穩定的租金，做為「被動收入」。不過，其實「主動收入」也不容小覷！你知道嗎？當你每個月加薪1萬元，以12%的投報回推，需要多少的本金？答案是：100萬！如果每月加薪10萬呢？更不用說，如果你的投資報酬率只有6%，相當於需要投入多人本金，才能產生同樣的收益！ 2017年5月，有一個媒體週刊採訪我，我從23歲出社會時的月薪2萬8，4年成長四倍到年薪150萬，在30歲之前，我的工作收入已經到了200萬。因為喜歡房子，投入做房地產收租。許多人問，怎麼可能？怎麼可能才工作不到幾年，就可以從月薪2萬8成長到年薪150萬-200萬？這樣怎麼可以叫做「小資」？ 我可以理解，大部分人對於工作收入都一直停留在22K非常辛苦，而且「萬物皆漲，唯獨薪水不漲」的這種無奈。可是不只有我，而是我有很多朋友，其實也跟我一樣，在出社會的五年內就讓自己的工作收入提升到3倍、4倍，而當我回顧這個過程的時候，我發現除了有很多貴人幫忙之外，當時的我確實是做對了一些事。當我還在職場的時候，我真的是一個很拼的員工，非常壓縮自己的學習曲線，因為認真，老闆願意給機會，使得我的工作職涯走得比一般人順利，也在過程中累積了自己的本質學能，讓自己能持續在能力和收入上成長。一直到2011年，因為希望結合工作與興趣，籌備House123，我才離開職場投入創業。 從我教學到現在，從來沒有鼓勵過同學們辭掉工作，專心做投資。我當初和朋友一起成立House123，也不是為了投資的目的，而是希望做一個買方的平台，提供議價團購、自住、投資的顧問和教學服務。我一直覺得人生最滿足的是「安居樂業，財務自由」，有時候真的因為財務上的自由，反而可以更專心的選擇自己喜歡的工作，就像我後來投入House123一樣。我有一個醫生朋友，在急診室工作。一開始工作時間很長，排很多班，在壓力和疲倦之下失去了當醫生的熱情。後來他學習美股，有自己一套類似收租概念的美股投資法，開始有了被動收入之後，他讓自己上班的值班排鬆一點，不僅有時間陪家人，也找回當時讀書時第一志願是要當醫生的初衷。另外，我也發現，我的學員裡，上課後投資房產收租做得有聲有色的，通常在本業上的表現也很亮眼。這兩個是相輔相成的。 「好，我知道『主動收入』和『被動收入』都很重要了！那要怎麼讓兩個都成長呢？」 以我的經驗，「主動收入」是提升自己的專業技能，並且主動出擊，要求值得的待遇和職位。而「被動收入」則是選擇自己喜歡、願意花時間投入學習、專精的工具。兩者都是生活的一部份，都在鍛鍊我們的邏輯、溝通能力，以及正面的態度。換句話說，認真的人，在本業和投資都會有好的成績。 再來說說「節流」。 前一陣子好流行「斷捨離」，然而，我發現許多在臉書上宣布要「斷捨離」的朋友，還是繼續瘋狂地「採購」著。採購、斷捨離、再採購、再斷捨離…，對我來說，這樣的循環太糾結了。「採購」花錢的時候要糾結一次，「斷捨離」的時候要再糾結一次。如果一開始就不輕易「採購」，是不是簡單一點呢？ 有一本書暢銷書《怦然心動的人生整理魔法》，個子嬌小的作者，說到「整理」神采奕奕，眼裡煥發著光芒。她的魔法，就是只留下讓自己「怦然心動」的物品。 趁著最近搬家，我把家裡的每一個東西重新盤點檢視了一次，除了生活必需品之外，所有東西都依照「讓自己怦然心動」的程度決定去留，一口氣送走了3大箱書、2大箱衣服，留下來的「每一件」物品，都是自己真心喜愛的。年輕時寫的日記、筆記、書信，轉拍成照片歸檔，紙本全部送進碎紙機。整理完，忽然覺得人生好輕省、好清爽。 新家室內坪數，跟換屋之前的家差不多，但是因為囤積的東西少，客廳、廚房、房間、遊戲室、連儲藏室都好清爽，有更多的「空間」可以用來生活（包含實體的「室內空間」、虛擬的「心的空間」，還有非常實際的「財務預算的空間」）所以我在新家規劃了兩個廚房（其中一個是烘培用）、一個溫馨的餐桌、一個中島吧檯、一面大書櫃、一個可升降的投影布幕和吊掛式投影機、三個臥房和一個大遊戲室，裡面有溜滑梯，和連我都愛的鞦韆。 現在的我，還是有喜歡、常逛的店，每一季還是會添幾件新衣，還有至今都還是很愛買的書（蟬聯多年博客來鑽石會員，就知道我多愛買書）。偶爾還是會買到之後還是會被我「斷捨離」送走的物品，但是頻率已經越來越少了。 一路走來，我想說，有一種自由是「真心覺得自己已經很富足」的自由。 現在的我，每週平均上5小時瑜伽課，本來硬梆梆的身體越來越柔軟了。每個月學做一個新菜，累積了幾道就可以吆喝朋友們來家裡聚餐。平日上班時間除了開會、教課、諮詢之外，就是看房、裝潢、看書、交流。每天早上喝一杯自己沖泡的岩鹽拿鐵，每天睡前用自己喜歡的精油泡熱水澡。週末帶孩子出去走走，定期安排國內國外大小旅遊，利用暑假，選一個國家帶孩子 long stay。生活很平凡，很簡單，幸福卻綿密而扎實。 知之者不如好之者，好之者不如樂之者。 在我的第一本書，我在書序裡寫著：我心目中的「幸福」（同時也是 House123 的理念），是「安居樂業，財務自由」。那一年是2014年的夏天。在這一本書，這個「幸福」的定義，又多添了兩個：「開源節流，品味生活」。 這一本書，我將分享我提高自己「主動收入」的方法，在這個「萬物皆漲，唯獨薪水不漲」的世代，很多人對於未來很絕望，希望我的故事可以幫助想讓自己更好的年輕人，並透過「節流」和有系統地學習，為自己打造「被動收入」的「財富水龍頭」。此外，我將教你自住、收租的教戰攻略，包含如何準備第一桶金（絕對不能只有「存錢」一個途徑）、買屋或租屋哪個划算、怎麼挑選物件、議價、讓自住也能創造收益，如果你想進階成為包租公，這本書也很適合你！ 我很愛房子，也很幸運能在自己實踐的路上，分享所學給有需要的人。準備好了嗎？讓我們一起在開源節流的路上，安居樂業，財務自由！

職場加分學０３ 「生涯規劃」真的有用嗎？「能力拼圖」更有用！ 常常有人問：「生涯真的可以規劃嗎？」因為人生有些機會是在不預期的情況下出現的，就算我規畫好了，但沒有照著劇本來，這樣原來的規劃還有用嗎？ 例如，我可能本來希望在原來的公司一路升遷到中高階主管，沒想到公司忽然無預警地關了！或是，本來希望在某個產業深耕，沒想到有另外一個新產業的機會在對我招手，到底該不該去？這些都不是我們事先可以預想得到的！ 設定目標，讓能力與資源到位 在回答這個問題之前，我們先來聊聊一般的「生涯規劃」裡面，通常包含四個部分：「方向」、「終點」、「里程碑」、「時間」： ￭「方向」：我們希望往哪個產業的哪個部門發展？ ￭「時間」、「終點」：希望在幾年內到達什麼地方？ ￭「里程碑」：中間可能會經過哪些步驟？ 對我來說，職涯規劃裡，「里程碑」雖然也很重要，但它是這四個裡面最不重要的，因為人生的機運很難說，我們無法預期過程會發生哪些事，但是如果我們有「方向」和「終點」，透過目標設立，就會去把握每一個機會，努力讓自己的「能力」可以提升，讓「資源」可以到位。 賈伯斯（Steve Jobs）曾經說過一句話，我非常喜歡：「你不能預先把點點滴滴串在一起；唯有未來回顧時，你才會明白那些點點滴滴是如何串在一起的。所以你得相信，你現在所體會的東西，將來多少會連接在一塊。你得信任某個東西，直覺也好，命運也好，生命也好，或者業力。這種作法從來沒讓我失望，也讓我的人生整個不同起來。」 我覺得人生很有趣，只要用心付出，沒有白走的路。如果可以的話，一開始就選擇有潛力、有熱情的產業，除了可以減少摸索的時間，還可以累積產業的資源跟經驗，讓自己「垂直升遷」。 但如果選錯了，也不要灰心，所有經驗一定都有累積，這時候只要「平行移轉」就好了！什麼是「平行移轉」呢？ 想像一下：有沒有其他產業、其他工作可能會用到你目前擁有的技能跟經驗？例如：出版業的「編輯」，可以轉職到別的產業做「行銷企劃」，科技產業的「工程師」也可以轉職到創投公司當「專案經理人」！ 當我們同時具備「垂直升遷」與「平行移轉」的概念後，限制我們的，就不是產業了，真的限制我們的，其實我們的「核心競爭力」。「產業」不是框架，真的限制我們的是我們的「能力」。 你有哪些能力？不管跟工作有沒有直接相關，不妨先條列下來。接著，拿出你的職涯規劃表，3年、5年、10年後，你想要什麼樣的工作？為了達到這些「里程碑」，我需要具備哪些資源與能力？我要如何透過「學習」或「合作」取得這些資源與能力？ 選擇戰場比選擇底薪重要 在職涯初期，先不要太在意底薪，因為，只要你選擇的產業是有前景的、你選擇的公司是會賺錢的，從中選擇你想要的部門，從最基層做起。只要你能力成長，加上自己積極爭取，公司不會虧待你的！我最怕的是，公司也想要重用你，但是它沒有辦法給你更好的薪水，因為它沒有賺錢，而且看不到財務上的曙光，這比較可惜！所以在職涯規劃的初期，「選擇戰場」非常重要！ 學習讓自己值錢 「選擇戰場」後，要學習讓自己「值錢」，提升自己的能力和貢獻。隨著自己能力與經驗的累積，加上一路上的成績，就會開始產生一種信心，讓公司覺得花錢請到你，真的是非常幸運！不只能力好、態度好、人緣好，加上中期也累積不少經驗跟人脈，開始有競爭品牌公司想挖角你，因為你在這個產業已經是個Somebody，至少在同業裡，會有一些人說得出你的名字。職涯的後期，我們要期許自己能成為第一把交椅，強到自己都尊敬！當我們做到這個階段，我相信公司給的待遇也不會太差，而且爬升幅度會越來越高。 職涯初期：瞭解自己，選擇自己有熱情的產業。先別想著賺錢，先學習讓自己值錢 職涯中期：讓自己真的很值錢，花錢請到你很幸運 職涯後期：成為第一把交椅，強到自己都尊敬 評估公司發展的另類指標 得有一次，我在一個演講裡分享我的職涯經驗時，台下有一個學妹舉手問我：「學姊，我要怎麼知道自己目前待的公司，是不是適合長期發展的公司？」 這個答案包含很多因素，例如：「這個產業賺不賺錢？」或者是，「你所在的這個公司，它本身賺不賺錢？」這些當然很重要，可是我覺得，還有另外一個也相當重要的事：「這個公司裡面，有沒有任何一個人，可能是你的長官，或者是其他部門的同事，他的工作內容、工作能力，以及他工作的格局，是你羨慕的？ 如果有一天，你可以做到他的的位置，做他的工作，你會不會覺得興奮？而且覺得自己很棒？」如果有的話，就表示目前在這個公司，還有你值得學習與奮鬥的目標。如果沒有，其實你可以換公司，甚至換產業了！ 當願景越清晰，雖然中間的過程可能需要調整，但是，只要有長期的方向，和希望去到的位置，中間自然會出現很多機遇幫助我們，累積更多資源，鍛鍊我們的能力，最後去到我們想要去的地方。這就是「職涯規劃」最重要的目的！ 買屋聰明購01 萬事起頭難？我的第一次買房經驗分享 重點1：買的房子一定要能增值！ 自從家人投資股票失利後，我深刻了解理財的重要。從前的我，一直以為買房的錢，要用「存」的！因為金額太高，反而望房興嘆，乾脆放棄！一直到學習之後，才發現：原來有這麼多資源可以完成買房的夢想，而且自己可以負擔的，不僅僅只有自住的房子，還有機會幫自己打造穩定的「被動收入」！因為看見「可能性」，反而讓自己心甘情願地存起錢來！ 「買房」是理財裡很重要的一個方式。有人說選擇自住的房子，不用管未來會不會「增值」，只要符合自己的需求就好。不過，我們不能忽略的是，房子是我們一生中花費最大的支出，在個人的「財務報表」裡，它也會是我們「資產負債表」中最大的一項「資產」，我們為此所背的「房貸」也會是我們最大的「負債」。 既然是最大的「資產」，又是最大的一筆「負債」，我們在置產自住的同時，也應該考量它「增值」的潛力。不僅未來換屋時能幫我們節省一些自備款，就算我們終生不換屋，至少未來真有「以房養老」的需求時，它增值的空間還能為我們提供寬裕一點的規畫。 所以，不管是買屋自住或收租，衡量資產「增值」的潛力，和「每個月現金流」的影響，一樣重要！ 重點2：不妨先以創造租金收益為目標 以我為例，由於婚後我們先住公婆家的頂加，每個月沒有租金費用，使得我一開始買房時，反而瞄準適合「隔套收租」的物件，先以創造租金收益為目標。 因為個性保守，在獨資進場之前，我先和朋友合資，陸續合買了四間房子，一方面強迫自己儲蓄，一方面培養自己的經驗和膽量。一直到覺得自己準備好了，才買了第一間房準備給媽媽退休收租。 由於之前已經累積了豐富的看房、評估經驗，使得我從早上10點看房、中午下斡旋、下午1點半屋主出來議價，期間的3個小時我僅加價10萬，4點半就簽約了，從看屋到簽約不過六個半小時！在房價已高的那個時間點，我在出社會後第一份工作的中和遠東ABC園區，以一坪僅18.2萬買到我的第一間獨資3樓公寓！ 花了近180萬裝修之後，隔成5間寬敞的大套房，每間都有對外窗和獨立洗衣機，每月收租約47000元，扣掉房貸利息（約9000元）、第四台、網路、水費和給物管（代租管）的管理費（租金的10%）後，還有三萬多的進帳，比我媽媽一個月的薪水還高，也夠還當時債務協商每個月攤還的錢。 做足功課，買房收租沒有想像的困難 萬事起頭難，當有了第一個房子收租之後，我發現只要有了第一個，就很容易有了第二個、第三個、第四個。因為我真的是太喜歡房子了，所以，當我有了穩定的租金收入之後，就很希望工作和興趣可以結合。在2012年，我和幾個志同道合的好朋友們一起成立了House123。 我常跟學員說：「如果你想把房地產，當成你理財的主軸，尤其是收租物件，那你一定要乖乖的，在第一間滿租之後才能買二間。」 為什麼？「因為，這樣你第一間的經驗才可以完整地幫助到你第二間！」 隨著自己的經驗累積越來越豐富，實際執行過公寓隔套收租、整層收租、分戶投資、預售屋投資、新成屋裝修，並在後來，買了兩間自己自住的房子，我真心的體會到：一路上所有的學習和努力都沒有白費，點點滴滴都成為自己投資和教學的養分，並且持續成長著！ 買屋聰明購02 房價高不可攀？如何入手？ 3大買房疑問，一次解答！ 問題1：現在是買房的好時機？ 看到我第一次買房的經驗，你可能說：「愛莉，那時候的房價和現在不一樣！就算房價在這幾年緩跌，都還是很貴！要怎麼下手？」 是啊，最近這兩年雖然房市比較冷清，不過，房價對許多人來說還是覺得偏高，不知道到底該不該買房子。其實，我常說：「在房價高的時候，一樣有被低估的房子！」什麼時候房價會被低估？屋主急著賣的時候！同樣的道理，在房價低的時候，一樣有不小心買貴的房子！所以，不管房價高低，最重要的是要培養自己判斷、和議價的功力！ 問題2：房價如何談到最便宜？ 許多人問我：「愛莉，到底應該怎麼樣談價格？一個房子少說上百萬甚至上千萬，為什麼你們都可以談到那麼便宜？到底你們都是怎麼樣找物件，怎麼樣議價的呢？」 甚至還有人問我說：「所謂的『議價』，是不是『死不加價』就叫做『議價』？」 其實「議價」回歸到本質就是「談判」，而「談判」裡面的最重要的，就是「籌碼」。所以，只要是我們的學員都知道，在看房子的時候就應該要開始問問題了，要開始收集很多關於這個房子和屋主的情報。 可是，就算我們問了問題，仲介回答我們的，有沒有可能不是真的？當然有可能！所以，回到家之後還要做功課。要做哪些功課呢？ 會不會議價差很大！ 雖然現在有實價登錄，但是，其實所謂的「行情」都是一個區間。同一個路段上，可能有一坪22萬的，但是也有一坪32萬的，每坪價差差到8萬到10萬，都有可能。為什麼有的人可以買到22萬，有的人會買到32萬？甚至每坪22萬成交的屋況和條件，還比32萬成交的條件更好！這個就是所謂「議價」的差別！ 另外，實價登錄裡，針對過高跟過低的行情其實是根本不會呈現的。所以，我們之前成交過一些物件，其中幾間是透過全台灣最大的直營仲介品牌成交的，每一筆交易他們一定會去登錄，但是即使過了半年，實價登錄上還是找不到資料，就是因為買的太便宜了！ 買到比銀行估價還低才算便宜 大家平常賺錢很辛苦，一年好不容易存個50萬、100萬，應該已經算非常厲害了！可是，光是議價，只要一坪省個3萬，假設買的是一個30坪的房子，其實就幫自己省了將近100萬。如果買到的價格，比銀行估價還便宜2成或3成，那才是真的是買到被低估的價格！ 你說：「比銀行估價還便宜2成或3成？那不就表示，如果銀行估價1000萬，只能買700萬-800萬？這種價格怎麼買得到？」 買得到！因為，比起之前的房地產市況，大家猜猜看，是「成交量」跌得比較多？還是「成交價」跌得比較多？ 正確答案是：「成交量」跌得比較多！「成交價」雖然也有跌，但是遠不及「成交量」委靡的幅度！光是2016年一年的成交量，比SARS那一年的成交量還要少，你就知道「成交量」到底跌多少！ 「既然『成交量』跌得比『成交價』多，為什麼妳還說比銀行估價便宜2或3成的價格買得到？」你可能好奇。 因為，在沒有量的時候，比較容易買到破盤價！怎麼說呢？ 以前一間房子可能有30組人來看，可能有3個人喜歡、出價，其中有一個人加一點價，接近屋主的底價，就成交了！現在一間房子有沒有可能只有10組人來看？有！有沒有人出價？沒有！好不容易有一個人勇敢地出價了！他通常出「高」還是「低」？應該是「低」！（不過這也很難講，還是有人不小心買貴）這時候，如果屋主認真一定要把房子賣掉的話，他就只能認真考慮買方的價錢。 那為什麼現在的成交量這麼低呢？因為屋主認真考慮之後，決定：不要賣了！因為現在利息相對低，比起以前的動輒5%-7%，現在利率平均1.5%-1.8%，沒有利息的壓力。如果屋主需要用錢，可以透過「增貸」，把錢貸出來就好，還可以把房子出租付貸款利息。 不過，有沒有一定要把房子處理掉的屋主？一定有。這時候，他就只能認真考慮買方出的價格了！如果他是一手屋主、沒有貸款的話，議價空間相對比較大，就可能願意用一個便宜的價格把房子賣掉！ 問題3：賣方不願意接受價格怎麼辦? 你可能說：「愛莉，可是我看上的房子，好像屋主都真的不急著賣…」 相信我！如果沒有任何售屋動機，屋主不會把房子拿出來賣的，尤其在現在這個時間點。所以，不管屋主急不急，也許他不缺錢，也許房子出租有收益，或是沒有任何貸款，但是，只要屋主將房子委託仲介銷售，就表示某種程度上，他還是希望房子可以順利賣掉，只是價格或時間點還沒到。 沒有非買不可的房子！ 我常說，沒有非買不可的房子！如果你非它不可，只能繼續等屋主改變心意，如果等不了或等不到，那也只能加價買了！因為房子是屋主的，而錢是你的！就像戀愛一樣，沒有非在一起不可的人！如果無法在一起，那就下一個！房子也是！如果你非它不可，那一定是你看的還不夠多！ 多做功課，找到更好的物件 不過，就像戀愛一樣，雖然要多看多比較，但是，就像在沙灘上散步撿石頭一樣，比來比去最後可能空手而回，或是錯過了真正值得入手的好物件！所以，「多看屋」、「多做功課」背後有一個最主要的目的：當值得入手的Apple屋，以值得入手的價格出現在你的面前時，你可以一眼認出它來，即時把握！

作者：邱愛莉 出版社：幸福文化 書系：好生活 出版日期：2018-06-13 ISBN：9789869635820 城邦書號：A1630081 規格：平裝 / 全彩 / 272頁 / 17cm×23cm