不需要買房、不需要龐大資金、小資族也能參與 怪物等級投資技術公開！ 靠薪資存款、靠投資股票真的能穩定實現財務自由嗎？ 法規已上路，現在正是小資族創造收租人生的最佳時機 【二房東實戰的35堂課】不買房也能合法收租 曾任中國最大租房平台營運長，現為合法的職業二房東Tody教你改變財務體質， 用少少的錢開啟收租人生，年投報率40%以上！ 物件哪裡來？為什麼投報率這麼高？如何與大房東溝通？如何讓租金成為收入？ 從開發、裝修、招租到管理，解鎖合法二房東需要的技能！ 輔導超過百位學員，實現收租300間以上的Tody，以實戰經驗告訴你租房投資術的獲利眉角，不但能改善自己的住房品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來穩定的第二收入。書中除了經驗分享，Tody更精闢分析說明現今房市趨勢，針對無經驗的人以及想接觸這個領域的新手，給予貼近現實的建議和實踐方式。 ◎誰適合這本書？ 1.想要學習一技之長、創造穩定的第二收入 2.想要踏入房地產領域卻苦無起始資金 3.剛接手家裡的老公寓，想出租又不知如何處理 4.已經是房東，但被房客煩到不行 ◎高房價時代投資房地產，就從租賃開始！ 【高投報率的獲利模式不藏私】 提升報酬率的關鍵，無非是控制裝修成本或者提高租金收入，而租金有一定的天花板，裝修成本卻是可以自己掌控的。學會把錢花在刀口上，每間房子的投入資金控制在30萬以內，就能同時確保出租品質、又能帶來豐厚的收益。 【為什麼最推薦經營共生公寓】 共生公寓已是世界潮流，雖然管理的細緻度較高，但是以投資角度來說，風險最低，投入的資金門檻也低，所需的裝修資金只有隔套房的十分之一，因而投報率能拉得更高，不僅能翻轉你的財務體質，更別說共生公寓為自己和租客帶來人際溫暖的諸多好處！ 【老房挑出黃金屋的超級秘訣】 30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。但並非每一間房子都適合拿來操作，還需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居也都是觀察點，才能兼顧出租的「賣相」、改造成本、居住意願和將來的經營過程！ 【與房東、租客交手一點都不難】 對房東「說好説滿，不如說話溫暖」，說哪些話可以提升好感度，說哪些關鍵點可以讓房東超想把房子租給你，請先做好準備再去見屋主。對租客先制定好遊戲規則，才能降低日後發生衝突和養出「媽寶租客」的機率。 【租金翻倍的裝修密笈】 小成本創造大驚喜，從「天」、「地」、「壁」三個面向來著手，省下設計和裝修成本又能提高住屋品質和租金！ ◎強力推薦（按首字筆劃排序） 何桂育/巴黎不打烊 房業涵/知名新聞主播 張金鶚/國立清華大學科技管理學院榮譽講座教授 楊佳璋/台灣設計聯盟理事長 賣厝阿明/房地產友善第三方知識平台

自序 打開財務智商腦，永遠不嫌晚 第一章 租房迷思 1不買房也可以當包租公 2房價越高越要聰明租房 3買房出租v.s 租房轉租 4給二房東包租，屋主為什麼不自己賺就好了？ 5包租、代管大不同 第二章 二房東的獲利模式 1空間與時間的交互作用 2二房東起手式——先決定經營模式 3了解你的租客——租房的分眾市場 4為什麼共生公寓的凶宅發生機率最低 5共生公寓已成為世界潮流 6共生公寓成功的五大心法 7共生公寓的多元客群 8獲利公式——價差、租期、裝修成本 9跟我這樣做——創造60%以上的年報酬率 第三章 找到你的起家厝 1老房挑出黃金屋 2物件哪裡來 第四章 與房東過招 1看房前的準備工作 2屋主溝通術 3六種屋主的六種情結 4簽約請你這樣做 第五章 與租客交手 1為你的「共居實境秀」選角 2看房現形記 3制定遊戲規則 4水電瓦斯佛系管理 第六章 素人的裝修秘笈 1學會設計，租金翻倍！ 2 30萬搞定全室裝修 3這些錢可以省！簡單DIY 4這些錢不能省！後患無窮 5如何找到合適的工班 第七章 二房東心理學 1包租也是一種創業，卻不是越大越好 2成為二房東的心理準備 3當包租變成你的職業 4包租心法 5二房東合法嗎？ 6城市裡的寂寞，每個人都應該體驗共居 後記

關於學習「財務智商」，我起步得很晚。在職場工作的十多個年頭裡，我和大部分的上班族一樣，努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。直到35歲，在上海爬到了800人的企業營運長，每天工作16個小時，休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈，連生病也不願意請假，然而戶頭裡的存款，卻離可以退休的狀態依舊遙不可及，我才開始思考：「靠存款，真的能實現財務自由嗎？」 當時我看到一個「4%的財務自由理論」，邏輯大概是說，如果存款的金額夠大，大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷，那麼只要你的本金不變小，理論上，你就能一輩子靠利息活下去。假設一年需要的生活費是40萬，需要的本金就是除以4%等於1,000萬，才能靠利息來支應生活開銷。 也就是說，為了實現財務自由，我得先存到1,000萬。一開始的時候我真的相信，所以我縮衣節食，計算著我每個月要存多少錢，卻發現，就算我一個月存4萬，要存多久才能達到1,000萬呢？是250個月，也就是20年！要不吃不喝20年，才能存到第一桶金。當然，我們可以說因為複利的關係，實際上需要的時間可以再縮短一些，但是人是不可能不吃不喝的，一個月存4萬對大部分人來說，是非常難以實現的，如果一個月存只1萬、2萬，時間就拉得更長了。所以不論怎麼解釋，它還是一個難以實現的理想。更重要的是，這個理論完全忽略了一個重要的變數，就是「通貨膨脹」。現在的平均物價，對比20年前，漲幅將近20%，也就是一樣的錢，20年後，購買力只剩下80%。如果是房價，那已經不知道是幾倍的漲幅了！今天的1,000萬，到明年、後年、20年後...……，購買力是一年比一年下降，錢放在戶頭裡不動，只會變得越來越小，想要用4%的利息來支應生活費，只會入不敷出，如果再碰到降息，可能連4%都沒有！所以這樣的財務自由理論，根本就不現實。 想當包租公，不需要擁有房子 2012年，我決定「出國深造」，選擇到上海工作，因為這趟奇異旅程，讓我開始接觸房地產，開始有投資理財的觀念，也才也第一次知道，原來想當包租公，根本不需要擁有房子。 我進入的是一家房地產新創公司，但我們所做的事情，不是買賣房產、也不是仲介，而是把閒置的空屋，說服屋主交給公司管理，簽訂5到10年的租約，接下來會將房子做一番整修，再以分租的形式轉租出去。老舊、屋況不佳的房子，經過整修之後，變得美輪美奐，並且透過分租的形式，讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格，就住進像家一樣的公寓，這不但是讓空屋重新產生了居住價值，也大幅降低了年輕人的租房壓力，而自己，則是賺進為房子租金增值後的價差，簡直一舉數得！ 這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式，叫做「輕資產包租」模式，當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代，「擁有產權」不再是主流價值，轉而提倡的是「使用權」。 向屋主取得轉租同意、裝修同意，並且簽訂長期租約，就是「使用權」的具體展現。我們不一定要「買」下這間房子，才能使它創造收益，藉由「經營方式」的改變，就能使房子為自己帶來收益。並且，因為不需要買房的頭期款，裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法，使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一，是進入房地產投資領域最低門檻的方式；因為沒有產權，所以退場的風險也低，萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子，最多就是賠2個月押金和一些裝潢費，而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款，還留下一間賣不掉的房子！ 2014年開始，有越來越多中國的新創企業，加入了輕資產包租的戰場，使得「品牌公寓」百家爭鳴，租房市場在短短幾年時間改頭換面，招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子，而我也協助公司在很短的時間內，成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。靠「買房」當包租公已經不流行，「租房」當包租公才是主流。 低成本高收益收租模式，創造出比利息高出十倍以上的現金流 帶著這樣的經驗，2016年，我回到台灣定居，準備租房子，驚訝地發現，招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子，與我2012年離開台北去上海工作前，完全沒有進步，反倒是租金漲了不少！於是我立刻意識到，台灣的租房市場，就像是2012年前的中國，到了急迫需要改革的時間，也代表市場充滿了機會。在別人眼裏裡殘破不堪沒有價值的房子，在我眼裡，卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。改造房子，使它產生更高的租金價值，這不正是我在上海做的事情嗎？ 現在，我只需要進行一些實驗，來驗證台灣市場也需要租房品牌化。 我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。一進門，刺鼻的霉味撲鼻而來。山邊潮濕，屋裡滿是壁癌，還有各種蚊蟲。我卻大膽地與屋主簽下5年租約，並且將我的理念告訴屋主，說服他讓我進行裝修改造並且轉租。 很幸運的，屋主不但認同我的理念，在知道我要為裝修花費不少後，又主動調降了租金。而在房子裝修完成後，一上架到臉書的租房社團，立刻引起廣大的迴響與討論。因為當時並沒有同類型的租房產品，市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房，可以說是毫無競爭對手，4個房間在一週之內就全部順利租出，而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後，我每個月有2萬5千元的正現金流！ 這間房子的改造出租成果，讓我堅信，在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣，「輕資產」包租模式，有非常大的發展空間，市場上需要更多經過設計改造的出租房。 不久後，我也搬進自己改造的家庭式公寓，有2位室友，他們都清楚知道我是合法二房東，也非常欣賞我的設計美感，即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高，他們仍然認為物超所值。扣除掉付給房東的租金以後，我自己負擔的租金不但降為0，還多了1萬塊錢的收入。原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓，每月的現金流都是負的，現在不但大幅降低支出，還多了1萬塊的零用錢。 加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入，我的可支配生活費達到了3萬5千元，已經是一般上班族的薪水，因此也可以說，只要我的生活費控制在3萬5千元以下，就達成了階段性的「財務自主」，不需要依賴典型就業模式，也能擁有可以養活自己的收入。 對照最一開始的4%財務自由理論，假設投入30萬元買股票，年投報率4%的股息，每年收益是1.2萬，平均每個月是1,000元；但是一樣30萬元，投資到公寓改造出租，卻能創造每個月1.5～3萬的利潤。輕資產包租的投報率是買股票的15～30倍，我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。 可輕易複製的商業模式，不必有相關經驗也做得到 成功複製幾間這樣的包租模式之後，不到一年，我的月收入已經突破六位數，身邊開始有朋友希望跟著我學習用這樣的方式為自己增加收入，於是我在2017年開始開班授課，成立粉絲頁「TODY的不買房包租術」，開設「輕資產包租實戰班」，除了雙北市的上班族前來上課，漸漸地也有越來越多來自桃園、台中、台南、高雄的學員，「共生公寓」的輕資產包租模式，開始在全台各地開枝散葉。 至2020年底，已有近400位學員，和我一起改造了全台2,000多間老舊公寓，管理8千多位租客。在我的拋磚引玉下，台灣租房市場也產生了明顯的變化，特別是在雙北市，經過翻修改造的公寓約佔同類型招租廣告的7成，僅剩3成的出租房維持傳統不經修繕設計。 「活化閒置空屋」是最有效加速租房供給的方法，能作為社會住宅的一種補充，也因此政府在興建社會住宅緩慢、取得土地困難的情況下，大力推動「包租代管」，也就是二房東的合法化與專業化。全台灣的閒置空屋高達100萬間，光是台北市就有將近10萬間，所以投入的人力還遠遠不夠，改善租房市場，需要更多年輕人的參與，不但能改善自己的居住品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來額外的被動收入。按照我教你的步驟，你也可以是租房改造大師，並且很快的，你的財務體質會大幅地改善，進而實現財務自主，和我及許多學員一樣，不再受困於職場，過著自由自在的生活。

給二房東包租，屋主為什麼不自己賺就好了？ 在開始成為二房東之前，一定會有許多人有這樣的疑惑：屋主為什麼會同意把房子租給二房東，而不是自己出租？ 我回台灣做的第一間房子，是一個在山邊、交通不便、陰暗又潮濕、荒廢多年的30年公寓，當時透過仲介，表達我會重新翻修這個房子，然後分租出去。仲介第一時間便理解我是要做二房東，儘管有些擔憂，但是考量了這間房子屋況不佳，已經掛牌招租許久也不見有人聞問，於是抱著姑且一試的心態，向屋主轉達了我的意願。 由於房子閒置已久，在缺乏照顧的情況下，壁癌、發霉情況越來越嚴重，而屋主本身經商，沒有太多時間打理。聽聞是二房東想來承租，雖然有些疑慮，仍然同意與我見面，希望當面了解我是什麼樣的人、我想怎麼處理這個房子。 「你是說你要轉租出去當二房東嗎？」 「是，因為我覺得現在年輕人租房子很辛苦，能夠負擔一整層租金的不多，想要租到家庭式公寓，只能找朋友合租，但是朋友不一定都能配合時間搬來一起住，想要擁有家的感覺，其實是很困難的。如果有一個人先把房子租下來，重新裝修、把家具家電全部配齊，然後用分租的方式，就可以讓每個人都只需要用一個房間的租金價格，就能享受到一整層像家一樣的空間，這樣就可以大幅降低年輕人租房子的壓力，這是我回到台灣之後想要做的事情。」 屋主靜靜的聽，點了點頭。接著聽完我的翻修計畫，了解我預計投入的裝修成本和所需的裝修時間，最後不但同意我的二房東計畫，甚至把原先開價25,000元的租金，大幅降到了9,000元，另外加上半年的免租期。 為什麼屋主會同意這樣的條件呢？前面提到，這是一個屋況不佳的房子，加上屋主本身工作忙碌，無暇管理。把房子翻修、出租，是一門太花時間的學問，現況出租給懂得如何打理的人，他才能輕鬆收租。再加上這個案例的情況，屋主本身並不缺錢，他把房子出租，只是希望房子有人住，才不會繼續荒廢，而且承租人本身具備修繕能力更好，將來出租後，才不會因為維修的瑣事來打擾，工作繁忙的他沒有時間處理。 租給有修繕能力又會篩選租客的二房東，他不必煩心管理，也不必煩惱房子缺乏照顧，並且他不花一毛錢，就換來重新翻修後美輪美奐的房子。 一定要屋況很差，屋主才有可能願意租給二房東嗎？倒也不一定，我們再看一個案例。 去年初，有一位約莫50歲的屋主找上我，表明希望把房子租給我。這間房子的屋況並不差，屋主本身非常愛惜房子，所以在打算出租之前，就已經花了一些錢，把房子重新整理過，全新的地板、全新的系統櫥櫃、全室粉刷、甚至連廁所都重新翻修，加上地點位置絕佳，是一間絕不愁租不出去的房子。事實上屋主在找上我之前，就已經委託仲介掛牌，有大把的人接洽希望承租，然而屋主卻唯獨青睞，希望租給我這個二房東。 我問：「請問您為什麼租給我，不租給其他人呢？」 屋主回答：「我上網看過，你的每間房子都非常漂亮，而且看起來你對租客篩選還有管理是很嚴格的。這是我爸爸留給我的房子，我希望有人可以好好照顧它，你看起來就是那樣的人。」 這棟樓的鄰居都是第一手屋主的老居民，當聽到這戶要出租，而且是給二房東，不免感到擔心，於是在裝修的過程裡，施加了不少阻力。屋主聽聞，便耐心地向所有住戶說明，我會怎麼管理這個房子，甚至把我其他房子的改造成果分享照片給鄰居們看，大大減少了他們的擔憂。在不斷地反覆溝通、彼此了解的過程裡，與鄰居們逐步建立了信任，最終老居民們不但不再反對，甚至開心地對我說：「以後我的房子如果要裝修或是出租，你也要來幫我弄喔！」 回到題目，屋主幹嘛不自己賺，要給二房東？ 30年以上屋齡的公寓，持有者多半是60歲以上長者，房子閒置，表示他們本身不缺住所，擁有2間以上房產；他們多半經濟無虞，甚至事業繁忙，或者不住在國內。對於這些房屋持有者來說，租金並不是他們最大的考量，承租人能不能好好照顧他的房子、能不能讓他無後顧之憂，才是挑選承租人的重點。 另外，二代繼承房產的情況也越來越多，40至50歲的中生代，多半另購居所，而不會住在繼承來的舊公寓裡，也使得房屋閒置。對於這繼承而來、多出來的房子，本身不以租金為主要收入的繼承人，多半不傾向自行管理，希望委託給專業人士。進而使得包租代管這項「專業二房東」的職能，在房產二代繼承人中，接受度較上一代又高出許多。 以上2個案例，屋主的想法並不是個案，而是在租房市場第一線接觸到的最多數情況。所以，好的二房東和屋主之間其實並不是競爭關係，而是在互相理解的基礎上，攜手合作活化閒置空屋，屋主輕鬆退休、我們賺取為房子翻修後租金增值的合理酬勞、也為租客創造出更有品質的居住空間。 獲利公式──價差、租期、裝修成本 輕資產包租的獲利來自租金收入扣除支出後的「價差」，也就是「現金流」，但是因為投入了裝修成本，必須考慮回本的時間，以及回本之後還有多少時間可以繼續為自己產生現金流，因此與屋主簽訂的「租期」也是影響投報率的關鍵。 假設與屋主簽訂的租期是1年，裝修費投入了30萬，而每月價差只有1萬，需要30個月才能回本，這樣的情況只簽1年就等於虧錢，把裝修好的房子白白送還給了屋主。反之，如果一樣投入30萬成本裝修，但是和屋主簽訂了10年的租期，那麼在每月價差1萬的情況下，即使花30個月回本，後面還有90個月的時間能帶來淨收入，10年終了之後，可預期獲利90萬，對比當初投入的30萬成本，投資報酬率是300%，簡化成年投報率也有30%。所以在獲利公式裡面，租期簽得越長，投報率就能越高。 另外一個影響投報率的因素，就是裝修的成本。假設一開始預計投入20萬、價差是1萬，預計20個月回本，結果最後爆預算變成40萬，租金收入又不能提升的情況下，回本時間一下子就拉長到40個月，獲利空間就變得非常小了。 雖然我們需要嚴格控制成本，但是如果投入裝修的資金不足，不能創造吸引人的空間，那麼能租出去的租金價格也有限，價差就很難拉出來。因此所謂「裝修成本的控制」，並不是一味的追求cost-down，而是有技巧地把錢花在刀口上，來提升房子的質感。在高房價時代的大都會區，以租代買成為常態，因而租客也越來越講究生活品質，二房東的價值，就在於空間品味的體現、服務體驗的提升，才能讓租客心甘情願為溢價後的租金買單。 「價差」、「租期」、「裝修成本」是控制獲利的三個主要變項，另外有幾個次要的變項，也會影響投報率。 首先是「招租期」，也就是房子花多久的時間找到租客？招租期也等於是「空置期」的意思，房子一直空著，就沒有租金收入，當然會影響報酬。以台灣經驗來說，空置期都會在一個月內，只要不是地點太荒涼偏僻、根本沒有租房需求，一般來說都能在一個月內租出去，我自己的品牌旗下的房子，一般來說招租期都在兩週內，只要按我的方法慎選標的，並且用心規劃、整理房子，是不必擔心租不掉的。 最後還有一項「管理成本」，是指房子裡提供給租客的網路費、或是小額添購用品、維修費等每月經常性支出。這部分我會概抓1,000元，如果還提供代收垃圾、或是打掃等服務，那這部分的費用也必須計入為管理成本，要在盈餘中扣除，剩下的才是真正的獲利。 接下來套入以下的公式，就能算出案件的投資報酬率囉！ *「年投報率」為了方便計算，不使用金融業的「年化報酬率」算法，直接簡化為總投報率除以年數 練習： 4房2衛，大租金32,000元，租期5年，裝修加採購投入30萬元，設定租金A雅房12,500、B雅房12,000、C房13,500、D套房15,000，招租期1個月，每月管理成本1000元。（一律小數點第2位四捨五入取到小數點第1位） 試算： 價差？年實收？多久回本？總淨利？總投報率？年投報率？ 答： 價差=（12,500+12,000+13,500+15,000）-32,000-1,000=20,000 年實收=20,000×(12-1)=220,000 多久回本=300,000÷220,000=1.4年 總淨利=220,000×(5-1.4)=792,000 總投報率=792,000÷300,000=264% 年投報率=264%÷5=52.8% 可能有些人會好奇，為什麼押金沒有被計入成本？ （因試閱字數限制，更多內容請詳閱本書）

作者：Tody 陶迪 出版社：時報出版 書系：優生活 出版日期：2021-06-15 ISBN：9789571390765 城邦書號：A2203186 規格：平裝 / 部份彩色 / 336頁 / 17cm×23cm