第一次買房賣房就賺錢 房產投資高手--月風 首度公開8年買賣400間房子穩賺不賠的致富秘訣 一本引領你進入房地產投資領域必讀的教戰手冊 買房前搞懂三觀念，懂鑑價、會殺價、買低價絕招大公開！ 說到房地產，最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。 但真相，並不是如此。月風說：「資金少，就往房子便宜的地方跑。」 然而，買房子可能是我們人生常中一筆相當大的投資，當買屋時，我們都希望買到好房子；當賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。 他說：「買房，只能用一種角度，就是用『投資』的角度買！」 月風整理多年的買賣心得，告訴你什麼地點的房子好賣？該如何殺價、該如何整理房子賣得好價格？ 該如何跟房仲業者打交道、爭取自己的權益？ 如何看出哪個賣家是真缺錢的蛛絲馬跡？ 他又是如何運用他最擅長的就是破解買方／賣方／仲介背後的心理學，取得他房地產買賣的利基…… 這些房市達人不會告訴你的買賣交易致勝祕訣， 甚至包括他精心研究的房市ｋ線， 完全不保留，在書中一一解析，教你如何買房致富！ 【名家推薦】 ◎王派宏（暢銷書《房地產賺錢筆記》作者）

作者序

第一章 搞懂三觀念，再來買／賣屋
買屋，要用「投資」的眼光買
下手前，要想的第一件事
買屋就選「Ｃ級地段Ａ級商圈
」 沒錢？剛起步？就把交易優勢擴大！
避開套房，買３房最佳
買賣獲利與居住品質，誰重要？
你要賺的是資本利得，不是現金流
錢不夠多時，不要買屋租人！
不要買房子來改套房
空屋賣出，利潤高
買屋改套房＝小眾市場
買屋重點，真的不在景氣／不景氣
看懂房產Ｋ線，買對價格買對區
絕對絕對，不搶高
房地產，也會跳樓大拍賣！

第二章 不囉嗦，教你成為買屋精
第一步　區域總檢查，開始！
畫區域圖，讓住家附近優缺點立現！
千萬不要買現成的地圖來使用！
同一個商圈，這樣看地點好壞
華廈ＣＰ值最高
五樓最不易轉
了解買方心理，脫手更快！
嫌惡設施，跟你想的不一樣

第二步　社區好壞，這樣看出來
大售板多，陷阱也多
外牆，可看出建物的品質
地下停車場，也可看出建商品質
巡樓，可看出住戶的品質

第三步　屋內探看要徹底
格局方正，買方多
秘－讓長方形屋立刻增值的方式
對外窗超重要
窗戶、牆壁抓出滲漏水

小心狠招三夾板
浴廁磁磚，透露玄機！

預售屋這樣買最划價
Ａ級地段，一圍就買！
預售屋，樓層怎麼挑？
完工後，與建商這樣議價
完工後，房子直接交給建商賣
剩下幾間，找仲介也能買到便宜屋！
秘～識破裝潢屋的秘密！

第三章　懂鑑價、會殺價、買低價，絕招大公開！
多少錢才合理？出價方法不留招！
出價第１招－從四大房仲了解區域行情
出價第２招－從銀行估價著手
出價第３招－從謄本算出底價
出價第４招－從新建案還原價格
行家先看謄本，後看房子
秘～會比價，才不吃虧！

懂得「心理”賤”價」，低價買得到！
不想處理，價差就出來
小孩、未來，都是心理差價的重大關鍵

殺價眉角，藏在細節裏
格局不佳，扣分！
廁所，是大殺價關鍵！
風切，也要扣分！
採光面，要注意！
秘～同社區有兩戶在賣時，好下手！

加價、殺價，要有撇步
加價撇步：從總價加起
殺價撇步：從坪價殺起
靠實價登錄殺價
”算”出價格，讓仲介幫你議價
找到缺錢的人就”賓果”！
秘～看謄本，找到欠錢的人

第四章　這樣做，讓你的房子成為搶手貨！
４５天賺６５萬的秘訣！
清空，是一定要的事
採光，可以”感性”營造
米白色油漆，沒人會扣分
選對燈，增加成交衝動感
秘～晚上看屋，增加好感的絕招！
廚房對了超加分
區域上班族多，廚房小而美
區域家庭主婦多，廚房要有ＦＵ

第五章　讓銀行、仲介站在你這邊
了解仲介前，先了解生態
老鳥好還是菜鳥好
加盟還是直營？買跟賣考慮點不同！
秘～在直營體系快速賣屋的方法
給獨家賣屋好，還是開放多家好？
秘～誰說專委一定要三個月！
九成仲介，幫的是賣方
秘～有些房子根本不賣
簽約後，一定要「借屋裝修」
你不講，仲介也不主動說的事
秘～這樣做，讓仲介多幫你

看透仲介想什麼－不可不知仲介心理學
當房仲說”這個價格買不到時
秘～為什麼屋主底價跟仲介說的不一樣
當房仲說”屋主很缺錢”時
有些仲介，就愛營造多人想買的情境
遇到有「心理障礙」的仲介，換人！

培養仲介好人脈，大賺就是你！
絕對要栽培自己的人馬
這樣做，讓仲介們大力幫你賣房子！
把房地產週邊人士，當成一個團隊
仲介最討厭這樣的客人

與銀行打好關係，好康無窮
讓行員快速喜歡你，有撇步！
懂三招，讓銀行對你好印象

第六章　不敢置信！房產Ｋ線教你看到啟動點！
從股票看出”大賺一筆”的起點！
建商，是嗅錢專家！
大建商買股，是景氣回春第一訊號
把財報當風向器，肯定來不及！
會看圖，就能找出最佳買房時機＋地點
房產啟動點，這樣看！
八大建商走勢圖，藏有啟動密碼
盤整突破向上點，這樣看！
秘～從三百萬到四千萬的實例
個別好夯區域，這樣找！
秘～股票＋預售屋雙買，大賺絕招

第一章 搞懂三觀念，再來買／賣屋

　　為什麼有人出手就能買到好房子，你卻買到地雷屋？

　　為什麼有人眼光準確，買賣房屋好歡樂，你卻屢屢被套牢？

　　不論是自住或投資，都要搞懂這些事，再下手！

買屋，要用「投資」的眼光買

　　「我在八年間，買賣過四百間房子～」

　　每次演講，當大家聽到我的買賣屋經驗時，絕對會問我一個問題：「究竟要如何做，才能在這麼短的時間內，經手四百間房子？」

　　這，就是我要寫在本書中的精髓。

　　首先，請大家想想，當你在買房子時，是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」？

　　「當然囉，自住跟投資，畢竟不一樣！」大部分的人都會這樣想。

　　錯！

無論你是自住或投資，你要想的事都一樣。

　　在我的認知中，房子只可以有一種用途，那就是「投資」。

　　因為，即使是自住者，在買屋之後，還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係，有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋，一旦賣房的時候價格爆跌，你就會知道，房子才是這輩子金額最高的投資。

　　坊間的房產書，大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋，卻忽略了「投資和自住」、「買屋和賣屋」，都是一體兩面的事。

　　我在八年間，從第一間屋子開始，陸續買賣了四百間房屋，我發現，在買屋的同時就想到賣屋，未來賣屋時就更加順利，避免「買錯屋懊惱，賣不出去悔恨」的情形。

　　換句話說，不論是自住或投資；不論你現在想買屋或賣屋，在這本書中，都可以看到「買屋／賣屋」該注意的事情及方法。

　　畢竟，當你買屋時，都希望買到好房子；當你賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。

　　不是嗎？

　　或許，你可以大聲的說：「這間房子我很喜歡，一輩子都不會賣！」但是，總有一天，這間房子將會再次「用」到；無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業，拿房子殘值去銀行貸款……等。

　　當這些需求發生時，你總不希望，房價已經折半了？！

　　台灣人喜歡買屋，上天堂時，不一定有大筆現金，卻會留房子給子女。你是否想過，子女會怎麼使用這個房子？

　　如果，房子一戶，子女兩人，那麼，最大的可能性就是將房子賣掉變現。

　　對下一代來說，除非自己就住在裡面，或者房子存在更多的利益，暫時不拿出來賣，一旦未來利益不在了，或子女想換屋，那麼，賣屋求現的可能性還是很大。

　　所以，賣屋只是早晚的問題，無論如何，在買屋時，當然還是要用投資的角度來選屋，才是王道！

NOTE月風買房／賣房筆記

　　說到買房，近來很流行的都更話題，也是大家很好奇的焦點。

　　我認為都更是一定會做的，只是早晚問題。

　　一般來說，房子的使用年限大概五、六十年，當房子不能住時，還是要重蓋。就算拖到八十年，可能這輩子等不到，兒女、孫子總等得到吧！

　　從這個角度來看，買都更型的房子給兒子或是孫子，是划算的。

　　前提是，這個房子要買在低價，且符合我在後文所提到的Ａ級商圈，這麼一來，回報率才會高。想想，現在投資一、兩百萬，未來可能變成三千萬，回報率是很高的，所以，都更屋是可以做的投資，只是你這輩子可能用不到。

　　如果，你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金可運用，或者孫子出生時，就有一筆阿公阿嬤的愛孫金，那麼，投資低價的都更屋，倒無不可！

第三章 懂鑑價、會殺價、買低價，絕招大公開！

　　找到好地段，也要買到好價格，才能賺價差。

　　對於買賣房子，我的想法是：

　　低價買，合理價賣。

　　當你的底價就是比別人低，才有機會賣得比別人快！

　　不貪心，只要有一成～兩成的利潤，我就會脫手，讓資金盡快到手後，再做更多資本利得的投資。

　　說如何評估房價？怎麼殺價？

　　又用哪些方式買到低價？

　　記得，只要你買入的價格低，賣出的機會就更快賺得更多！

　 多少錢才合理？出價方法不留招！
　　買屋的人，都有一個疑問：這個房子，到底多少錢買才合理？

　　不懂行情沒關係，只要懂出價方法，一樣沒問題！最容易使用的出價方法有四招，分別從不同的線索來觀察。學會這四招，出價不再是煩惱！

出價第１招：從四大房仲了解區域行情

　　買房子，總要先了解區域行情。

　　區域行情怎麼看？

　　除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外，還可以從四大房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等，由於每一個區域的房仲公司不一定相同，請看看你想買的區域，哪幾間房仲公司最多，就以這些房仲的開價來計算。

　　一般來說，可以從四大房仲平均賣價，再乘以0.8，可推出大約底價。例如：文山區的平均賣價是每坪30萬，乘上0.8，為24萬，這就是該區域行情的底價。

　　另外，有一家被投資客們說是「路衝房屋」（因為商標很像路衝的感覺），有一個祕而不宣的潛則是「出價85％，視同成交」，因為該仲介的開價總是高於市場行情。

　　建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出，不然你會發現：「咦？怎麼這麼容易就買到了！」

　　當你推估出大約底價後，再從房子的優缺點來評估，好的社區再加一些，不好的社區再減一些，就可以找出一個合理的行情範圍。

出價第２招：從銀行估價著手

　　當你對行情不懂的時候，首先，請把想買的房子的謄本調出來（房仲通常會有謄本，不然也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證，也可以在三大超商進行「地政電子謄本下載列印」。），然後到銀行放款部門，了解此房子貸款可以貸多少？

　　銀行養了一票鑑價師，鑑價時，通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快（比如台中七期，中壢海華特區），銀行的鑑價會跟不上。除此之外，銀行的鑑價一定是高於市價。

　　比如，市價是800萬或是900萬，銀行通常會鑑到1000萬，然後給七成的貸款，所以，房子可拿到的貸款是700萬。倒推來算，銀行的貸款，大概是市價的八成。

　　當推估出市價後，出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。

　　為了找到最符合的價格，也請多問幾家銀行，並以價格較硬的如國泰、富邦（或是華南、第一銀等）等來當參考，這幾家銀行較不會超貸，參考值也會較準確。

出價第３招：從謄本算出底價

　　「這個房子，我出700萬！」一個雨天的午後，我告訴仲介。

　　「屋主是想賣一千萬！」仲介說。

　　「其實，他的底價是六百萬，我還多出了一百萬！」我篤定的告訴仲介。

　　為什麼我能這麼確定算出屋主的底價？答案就藏在謄本中。

　　這個房子是民國94年買入，當時，銀行設定為1200萬，但屋主只借了1000萬。將1000萬除以20年的繳房貸年分，等於一年要還掉50萬。現在是民國102年，相當於還了八年，也就是還掉400萬，還欠銀行600萬。也就是說，屋主 只要拿到600萬，就打平了，不欠銀行錢。

　　我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後，又問仲介一句話：「屋主現在貸款600萬，他想要拿多少錢走？」通常，除非仲介與屋主超熟，否則是很難知道屋主的真正需求。「我猜他急需100，所以我出700，而且可以立刻就簽！就看屋主想不想早早拿錢去抵。」

　　過去有機會全額貸款，當我以七百萬簽約後，銀行會貸我七百萬，我再運用「借屋裝修」（見第５章），在交屋時又將房屋賣出，相當於只需付訂金（斡旋金）即可。

　　當行情炒得比較高時，銀行貸款大約是七成，算法就比較複雜。

　　以上述的物件為例，我會想，目前，銀行的最高貸款可到800，所以我最高出價到800就停止，才不會害了自己。

　　作為買方，只要拿出訂金，其他的錢讓銀行幫忙，是最佳狀態。

　　但並不是每一間房子，都可以買到賺到。買屋，跟買股票一樣，一千多支股票，不能可每一支都漲！所以，我只想買到會漲的那一間。

　　從屋主的貸款剩多少？有沒有要急售？

　　如果要急售，那麼，就從貸款底價往上加，看看屋主到底想拿多少錢走？如果可以接受，就簽約，這是最賺的方法！

出價第４招：從新建案還原價格

　　新建案的價格，與中古屋價有一定的關聯。

　　對於房屋買賣有興趣的朋友們，請務必要養成好習慣：

　　只要看到新建案，就要走進去，套出新建案的底價。

　　我有朋友會以「即將結婚，所以來看房子」、「父母要出錢，但前提是我要喜歡」等為說詞，要售屋小姐「給一個真實的價格」。

　　此時，售屋小姐會報出一個價格。

　　通常，售屋中心再次報價的９成、９成５，就是新建案的底價。比如，一坪10萬，這個階段的底價是９萬或9.5萬元。

　　得知價格後，請將它詳細的記錄在本子中，本子上要清楚的寫著建案名稱，地址、報價、樓層、坪數。

　　多年後，當你發現此建案有屋主要出售時，就可以拿出記錄本，對照出當年售屋中心的價格，當成出價的依據。 此外，也可以請問當地的住戶，當年房子的買價，也可以作為出價的資訊。

行家先看謄本，後看房子。

　　「月風，我手上有兩間不錯的房子，你要不要看看？」103年的某天，電話響起，是一位菜鳥仲介打來的。

　　「你那邊有謄本嗎？我先看看謄本再說！」

　　與房屋仲介交手時，行家不是先看房子，而是先看謄本。

　　「咦？這明明就投資客的房子，你還拿出來跟我講？」

　　我一看，立刻回仲介。

　　謄本，就是房屋的履歷表，很多事情，都可以從謄本上看到。

　　謄本調出來後，有兩個項目務必要睜大眼睛看，分別是登記日期和債權。

登記日期，check！

　　在謄本的（前次移轉）中，可以看到登記日期，從登記的日期，就可以看出現任屋主是自住或投資客？

　　一般而言，自住者通常住超過三、四年，如果房子的登記日期離現今只有一、兩年，那麼，八、九不離十，都是投資客買來轉手的。

　　投資客的房子，就不必看了，畢竟人家已經是為了投資賣屋，價格早就墊高了，根本不必考慮。

債權相關，check！

　　在謄本的（建物他項權利部分）中，可以看到很多關於債權方面的事情，這是一個十分重要的指標。

　　注意，正常的情況下，在這個地方會寫某某銀行及金額，表示屋主是向該銀行借貸。

　　如果你發現，這個地方（債權相關）出現了人名，或是銀行下面還有人名，那麼情況就有些複雜，最好不要介入。

頂樓、２樓，要打折！

　　不喜歡四樓這個數字，不喜歡頂樓怕太熱又漏水，覺得二樓有太多管線，也會引起地板滲水……（豪宅例外）。

　　買頂樓，是豪宅的觀念，不能帶到一般住家。

　　一般住家的頂樓（不管是公寓或大廈），其實很少不漏水的，就算沒漏水也會有壁癌，要付出更多的修繕費。

　　而二樓的部分，由於電梯大樓的管線常常集中在二樓，容易造成滲水問題。

　　所以，頂樓或二樓，盡量不要買，如果真的要買，價格一定要比其樓層再打個八折，才不會吃虧。

作者：月風（李杰） 出版社：布克文化 書系：學習館 出版日期：2013-08-09 ISBN：9789866278907 城邦書號：1BE033 規格：平裝 / 單色 / 256頁 / 14.8cm×21cm