在變態的房產結構裡，我們如何弄清楚市場真相？ 台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或是買的太貴！ 實際檢視超過百萬筆房價資料，首度公開最先進的房價分析技術， 讓買賣雙方能做出真正有利的決定，徹底擺脫投機炒作的噩夢。。 作者房孝如要給讀者三個前所未有的體驗。 首先，讓讀者體驗什麼是真正透明的房價？在此之前，台灣只有口頭鼓勵資訊透明，但卻從未有人真正動手讓資訊透明。參考世界各地的作法，本書讓內政部實價登錄資料的透明程度，超乎多數人所能想像；而且要讓讀者直接感受，資訊如果繼續不透明，大家將付出多麼慘痛的代價。 其次，作者提出創新的科學分析方法，讓讀者能夠實際體驗，在房屋交易過程，自己可以如何跟對的人、以對的價錢、做出對的決定。如此專業的分析方法，即使在歐美也尚不多見，首次披露與讀者分享。本書再三強調：透明本身不是重點，如何讓消費者能因資訊透明而做出更正確的決定才是。 最後，要讓讀者實際體會：台灣在資訊透明的過程，為什麼困難重重？黑心業者積弊難除、政府愛莫能助、消費者因循苟且，再再都讓房屋交易的公平合理，變得遙不可及。房價透明還有很長的路要走，本書希望能踏出有效的一步。 【專業系統分析顧問】 本書內容之房價資料，由身兼「實價登錄資料解析」、「雙方代理不動產交易影響」兩大產學合作主持人的黃美玲教授協助進行房價資料分析校正。 【本書特色】 ◎強調實做：本書不僅口頭呼籲房價必須透明，更實際動手讓資訊透明；讀者可以真實感受何謂透明房價？以及如果房價不透明，大家將如何身受其害？ ◎創新研發：如何分析透明的房價資訊？台灣落後世界先進國家甚多；本書旁徵博引，開發出許多創新的分析方法，協助消費者做出更理想的買賣決策。 ◎啟動變革：台灣房市問題嚴重，幾乎已達動搖國本地步；本書從全方位的角度，提供解決方案，讓產、官、學各界能通力合作，結合消費者的力量，一起從不同層面解決房市沉痾。

推薦序 房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理花敬群 不動產——不動就「慘」、盲動也很「慘」馬國柱 作者序 前言 【第一部】房價透明刻不容緩！ 第1章世界各地的透明方式 第2章怎麼樣叫價格透明 第3章不透明的代價 【第二部】房價透明決策自主！ 第4章以簡馭繁的智慧 第5章交易價格的決定 第6章替代方案的選擇 【第三部】房價透明消費覺醒！ 第7章黑心房仲的變革 第8章行政立法的支持 第9章消費意識的覺醒 後記 資料說明

　　這是第一本以每棟房子的實際成交價格，做為立論基礎的書。 　　很多人並不清楚，這中間到底有何涵意？不清楚這一步走了有多久？又有多重要？ 　　不過就是一本書嘛！不是嗎？ 　　是的，這確實就只是一本書。不過，這本書代表，今天在台灣，我們已經能掌握任何一棟大樓、社區、鄰里的成交價量，以及歷史交易記錄。我們讓台灣房價的透明程度，直追先進國家。 　　這本書也代表，任何一棟房子，只要成交，我們就能追蹤她是漲？是跌？漲了多少？跌了多少？周遭其他房子的成交價量走勢又是如何？台灣房地產的價量資訊，從未有如此完整的記錄與分析。 　　黃仁宇在《萬曆十五年》一書中，就不斷指出：對於基礎資訊，缺乏完整的記錄與保存，是中國歷代無法有效治理國家的主因。房地產業近百年的發展，對國家整體經濟總是弊大於利，實亦肇因於此。 　　國父當年漲價歸公的理想，一直到了今天，才有實現的可能。只有當國家能掌握每間房子的交易動態，才有可能訂定更公平的稅制及遊戲規則。也只有當房地產業的資訊愈來愈透明，對社會整體的發展，才能有更多正面的效益。 　　這本書的出現，代表我們對於資訊的掌握，已來到一個新的境界。從大數據的分析觀點，代表我們對未來的預測能力，可以愈來愈好。從資訊透明的觀點，則代表我們對投機炒作的遏止，可以愈來愈有效。消費者更能在資訊完整的情況下，做出更有利於己的決策。 　　本書當然是一個突破，但不代表她完美無缺。 　　首先，本書資料來源為內政部的不動產交易實價查詢服務網，該網站自民國101年8月開始啟用，至今僅有三年不到的時間，跟房地產的持有時間相比，這樣的時間，所能累積的資料，實在不算完整。 　　其次，本書分析的範圍，僅及於台北、新北、及桃園部份地區，並未涵蓋台灣整體市場，所以推論難免有其限制。最後，則是在分析方法的運用，跟股票市場的技術分析相比，不僅不夠多樣，也不夠深入，二者實在難以相提並論。 　　無論如何，本書對於政府政策、產業發展、消費者決策的合理化，仍有其重要性。 　　一般的消費者，可以從本書找到，如何利用透明房價，讓自己立於不敗之地的方法。本書的重點不僅在讓房價透明？更在讓透明房價對消費決策產生正面效益。我們的許多方法，例如：「結構吸引力」、「價格分析」、「投機係數」等，都受到客戶很大的肯定，獲得許多正面的回響，而這也讓我們深受鼓舞，更確信自己對房市交易能有些許正面的貢獻。 　　許多財經領域的師生，可能十分熟悉股票市場的運作模式，以及如何運用基本分析與技術分析來評選股票。但是對於房地產市場如何進行交投？有那些價量資訊？可以如何運用各種分析來提升決策品質？則相對非常陌生。本書拋磚引玉，提出一些可行的分析模式，希望能喚起學術界更重視房價透明的議題，以及更深入了解房價透明與消費者決策之間的關係。 　　透過本書，政府部門可以更清楚，房價透明在台灣，其實還有很長的路要走。做為資料供應鏈的核心，不論是在資料提供的速度以及品質，政府都還有很多檢討改善的空間。作為一名房地產業者，我們更衷心期盼，藉由本書所提供的省思，大家能痛定思痛、齊心協力，徹底洗刷過去黑心的惡名，重新找回我們存在的正面價值。讓房市成為經濟發展的火車頭，而非不定時炸彈，我們責無旁貸。

　　汽車與房屋都很昂貴，消費者在做決策時，都會很慎重。不過，二者的困難度，卻有天淵之別。 　　台灣每年約賣出30多萬輛的車子，也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多，但消費者的決策困難度，卻天差地別。其中，最大的差異在於：消費者買車時，不太需要將30萬輛車全部試開過；但在買房子的時候，則最好能將30萬戶房子全部親自看過。 　　每台汽車的差異不會太大，但每戶房子的差異卻可能很大，因此，消費者的購買行為，自然會有所不同。 　　買車的時候，比較的是品牌，例如：Altis與Sentra；儘管，二者的銷售量高達5萬輛，但消費者僅需比較二品牌的規格、配備、售價等即可，而無須針對5萬輛車，一台一台去比。相反地，當消費者買屋時，例如：打算買在內湖與南港二地。此時，若二地有5千戶房子待售，消費者如果沒能把她們全部有系統地過濾，恐怕很難說自己的決策十分周延。 　　汽車的品牌，濃縮了消費者必須處理的資訊量。因此，消費者僅需針對數量有限的品牌，進行深入的分析比較，即可做出八九不離十的決策，決策困難度相對較低。相反地，在房屋的購買過程，由於缺少類似汽車品牌的機制存在，以致消費者必須面對的資訊量，經常是多到根本無法處理(例如：前述的5千戶房子)。消費者想多看，但面臨許多限制；想挑重點看，卻又不知重點何在？進退之間，經常備受煎熬，決策困難度舉世無匹。 　　本書提出「結構吸引力」的觀念，目標即在發揮類似汽車品牌的功能，協助消費者，一方面能減少必須面對的資訊數量，一方面又能提升決策的品質。許多房子集合在一起，會形成一種特定的「氛圍」，就像汽車的品牌一樣，散發出特有的魅力。此處所謂的氛圍，指的是：便利、品味、視野、動線、空氣、蟲鳴⋯等所有跟日常生活相關要素的集合。不同的房子集合在一起，就會形成一個特有的結構，散發出不同的氛圍，對消費者產生不同的吸引力，我們將此稱為「結構吸引力」。 　　雖然，每棟房子都不一樣。有的新、有的舊；有的做商業使用、有的純做住家；有的連成一線、有的零星散布；但都會集合而成一特定的結構。綠地、市集、學校參差其中；光線在其中或明或暗、聲音在其中或大或小；人在其中每天進出、車在其中每天穿梭；風在其中流動，繞過這棟房子、穿越那條巷弄；在一個特定範圍內的房子，會形成一個特定的結構，讓每一個接觸到它的人，都會產生一個共同的感覺。例如：靜諡、便利、視野遼闊、或是動線流暢、或是有異國風情等。此多數人所產生的共同感覺，因氛圍而生；氛圍則因房子彼此相互呼應形成的結構而生。 　　結構吸引力將原本異質的房子，變成一個具有同質性的集合。發揮類似汽車品牌的功能，讓消費者能更有效做出合理決策。 　　結構吸引力有大有小，就像不同品牌的汽車，對消費者的吸引力有大有小。有些房子所形成的結構，流露出較佳的質感，對消費者的吸引力較大，有些則否。就像有些品牌的車子，對消費者的吸引力較大，有些則否。 　　一個品牌的汽車，若是吸引力較大，能擁有許多優勢。其中，第一是較容易成為消費者的首選；第二是單價可以比其他同級車更高；最後，則是相對較不需要促銷，每台車的售價較能維持一致的水準，降低營運的風險。 　　同樣地，一個結構吸引力較大的地區，區域內房子的單價，通常也會較高；而且，因為是許多買方的首選，所以不同房子之間的成交價格，差異相對也會變小，未來轉手不易的風險也會降低。 　　例如：下圖是所謂東湖地區的房價分布圖。總計有326個社區，交易時間涵蓋101年8月至103年12月。我們將其依成交單價的高低，區分成四個等級，分別由藍、黃、綠、紅代表。其中，藍色的社區單價最低(約13萬至37萬)，共有82個；黃色的單價略高(約37.1萬至43.5萬)，同樣有82個社區；綠色社區的單價相對更高(約44萬至49.8萬)，總計有81個；紅色則為單價最高的前25%社區(約50萬至90萬)，計有81個。 　　由上圖不難看出，捷運葫洲站周遭A區塊的房子，較東湖站周遭B區塊的房子，有著較佳的結構吸引力。 　　姑且不論，從主觀的價值判斷上：A與B相比，誰的學區較佳？誰採買方便？誰房子規劃得宜？誰的未來建設題材多？單純由客觀的數據分析，A不僅平均成交單價較高，且單價之間的一致性也較高，因此，我們可以確定：葫洲站周遭的房子，展現出更佳的協調性，有著更吸引人的氛圍，也預告著更有機會的未來。 　　結構吸引力告訴消費者：如果用相同預算買房，應該買在吸引力較高的區塊；對於賣方而言，在結構吸引力較高範圍內的房子，也必定因為擁有較佳的賣像，而能開出較好的價格。 　　例如：上圖中，消費者若想在東湖地區，用每坪40萬購屋，也就是購買約略屬於綠色單價的房子，則選擇A會比B，更能確保現在的居住品質，以及未來房子轉手時的增值潛力。 　　同時，對賣方而言，若大家都較偏好A區塊內的房子，也促成條件相同的二棟房子，在A區能比B區，不僅成交價格可以更高，也更容易找到買家。此較豐厚的報酬，獎勵的是賣方當初慧眼獨具選擇A區置產。 　　有二項重要的數據，可以客觀衡量所謂的結構吸引力。一是區域內房子的平均單價；結構吸引力愈佳，整體的平均單價就有機會拉高。另一則是區域內房價的差異程度；結構吸引力高的生活圈，房屋彼此搭配較合宜，自然容易縮小價格差距，讓彼此間的房價差異變小。 　　例如：A與B二生活圈，圈內房子的單價分別如下： 　　A：20 80 81 82 83 84 100 　　B：20 30 40 50 60 70 100 　　上例中，A生活圈房子的平均單價為75.7萬、B為52.9萬；且A、B二生活圈內，房價的差異程度(標準差)，分別為A的25.5，以及B的26.9。依據我們的定義，A應較B擁有較優的結構吸引力。因為只有當地房子，彼此相互輝映的品質，到達一定的水準，方能同時維持較高的房價，以及較小的價格差異。 　　擁有較優的結構吸引力，代表不論消費者想購買何種產品？A生活圈都是首選。例如：消費者若是想買一坪百萬的豪宅，買在A可能會比B更易保值。即使預算有限，只能買每坪20萬的公寓，買在 A 也會比B更有利未來的轉手。無論如何，A都立於不敗之地。 　　真正決定一棟房子現在以及未來價值的是結構吸引力，沒有一棟房子能夠例外。因此，買方購屋時，重點可能不是先決定要去看那棟房子？而是必須先識別每個地區的結構吸引力。畢竟，只有結構對了，決策才有可能正確。賣方售屋時，結構同樣是影響售價高低、彈性大小的重要依據。 　　買方最常跟我們抱怨的就是：「房子這麼多，到底該從那裡看起？」買方知道自己的時間、精神有限，不可能全部都看，必須有所取捨，但卻完全不知該如何取捨才對？結構吸引力，協助買方訂出優先順序；並且讓買方清楚，自己打算爭取甚麼？又準備放棄甚麼？ 　　結構吸引力將所有房子視為一個整體，然後從中區別出彼此的差異。房子之間，彼此愈能相互呼應的結構，對消費者的吸引力愈大。原則上，許多房子之間。依平均單價的高低，以及單價差異的大小，我們可以區分出四種不同類型的結構。每種類型各自有其成因、優劣，同時也吸引著不同的消費者，其如下所示。 　　魅力結構 　　魅力結構內的房子，平均單價高、且單價的差異較小，堪稱素質整齊，對各種類型的消費者，都有極大的吸引力，例如：前述的葫洲站周邊A區塊。 　　消費者購屋時，會考量許多因素，例如：小孩的教育、家庭的採買、出入的方便、居住的安全、日後的發展等。若一個結構，能同時滿足的項目愈多，且每一項目的品質相對也愈好，成為魅力結構的機會就愈高。 　　下圖是以捷運內湖站為核心，周遭成交社區的分布圖。同樣地，我們將其依單價的高低，區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色的單價最低，黃色較高、綠色更高、紅色的單價最高。交易時間涵蓋自 101年8月至103年12月，總計有180個社區。 　　上圖紫色區塊內房子，位於美國在台協會(AIT) 對面，彼此相生相應、協調一致，共同營造出一個魅力結構。在此結構內的房子，不僅現在的單價較高，未來轉手時，單價更上一層樓的機會也較高。因此，不論是預算買藍、黃、綠、紅房子的買家，均應以此做為自己看屋的首選。 　　在一個特定範圍內，魅力結構可以協助買方解決房子太多，不知開從何看起的問題。但若將範圍拉大，很多買方還是很困擾，不斷向我們求助，「當同時面對二個魅力結構時，該怎麼辦？」例如：上述的AIT對面，以及之前的葫洲站周遭，二者相隔並不遠，且同樣也都是魅力結構，很多買方因此不知該如何取捨？ 　　成交量的意涵 　　魅力結構會不會永遠都是魅力結構？答案是：當然不會。此就跟太陽一定會下山、春天一定會過去一樣自然。人來人往、潮起潮落、結構不斷在變。所有房子相互搭配的方式，在消費者心目中的份量，經常不可同日而語；有些份量變得更重，有些則變得更輕。 　　如何知道一個結構目前的狀態？依據我們的觀察，結構內房屋的成交量，是一個很重要的先行指標。二個同樣屬於魅力結構的區域，若成交量的表現有差異，一個較多、一個較少，則顯示二者在消費者心目中，可能不再具有相同的份量。一個可能更具魅力，一個則顯示消費者可能出現猶疑、觀望、甚至失望的轉折。 　　例如：下圖分別是內湖站、葫洲站周遭社區成交量的對照。依每社區成交量的多寡，我們將其區分成四個等級，分別以藍、黃、綠、紅代表。藍色的成交量最少、黃色的成交量較多、綠色的成交量更多、紅色社區的成交量最多。 　　前二圖中，上圖紫色區塊，是AIT對面的魅力結構，其成交量較多的社區(紅色)，明顯多於下圖葫洲站周遭的魅力結構；且成交量小的社區(藍色)，AIT對面亦較葫洲站周遭為少。 　　整體而言，AIT對面的魅力結構，成交量相對較大，顯示有一定的買盤支撐，在消費者的心目中，吸引力仍是有增無減，處於向上攀升的階段。相對地，葫洲站周遭的魅力與其高房價，二者間是否仍能相輔相成、相互拉抬？則似乎進入撞牆期。交易量縮的格局，顯示消費者有觀望、遲疑的心態。後續若部分社區，出現價跌的現象，則整體結構不排除由魅力轉為風險結構。 　　風險結構 　　所謂的風險結構，指的是區域內房子的平均單價，仍然能維持高檔，整體氛圍對消費者，仍有一定的吸引力。但與魅力結構相比，價差卻相對較大，顯示高單價房子雖然仍是主流，但部分社區的單價偏低，且比例有增加的趨勢，例如：前述的東湖站周邊B區塊。 　　依據我們的觀察，風險結構經常位於魅力結構的旁邊，屬於一種外溢效果的不確定。每當一個魅力結構形成，效應即會不斷擴散；就像一個颱風眼般，會不斷將更多的房子吸納進來，成為自己結構的一部分；更嚴格來說，應是每棟房子都希望自己成為魅力結構的一部分，而不斷靠攏。當然，能夠吸納的範圍終究有限，結構吸引力會不斷向外遞減；消費者看法逐漸分歧，終致價差開始拉大，形成魅力結構旁的一個風險結構。 　　下圖是一般稱為內湖四期及其周遭的房價分布。總計有163個社區，交易時間涵蓋101年8月至 103年12月，平均單價約為60萬，在內湖區已屬高價，顯示該區整體的搭配，已獲一定程度的認可。我們同樣依單價的高低，將所有社區分成四個等級，由低至高，依序為藍、黃、綠、紅。 　　上圖顯示，內湖四期的魅力結構核心，主要在國防醫學院對面，圓形框框的範圍。結構吸引力隨著相外圍擴散，而逐漸減弱，形成所謂的風險結構。一是往成功路三段方向的A區，另一是往金湖路擴散的B區。二區域內的房子，一方面雖然平均單價較高，但價差也逐漸擴大，整體的不確定感增加。 　　一個結構吸引消費者的原因，不論是：景觀、悠閒、品味等氛圍，代表的都是一種集體共有的感覺，此感覺會隨著結構範圍的擴大，而逐漸產生分歧。雖然，感受到景觀、悠閒、品味的人還是很多，但愈往外圍，不以為然的人，可能也同時增加。大家對房價的看法，也逐漸產生分歧，房價開始出現落差，結構逐漸由原來的魅力，轉為所謂的風險結構。 　　例如：一棟房子在魅力結構的核心，可能可以賣30萬/坪，但愈往外圍，卻可能只值25萬/坪，不過，有些房子也許仍能保持原有的身價，於是，形成一個在魅力結構旁邊，平均單價仍高，但價差也很大的風險結構。 　　下圖是士林天母地區的房價分布圖。總計有395個社區，交易涵蓋時間為：101年8月至103年 12月止。我們將這些社區，依成交單價的高低，區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。透過單價高低的分布我們希望能更深入了解一個地區的交易內涵。 　　天母商圈曾經是台北時尚、美食、異國風情的代表；而天母東、西路，則是當時天母盛極一時的代表；然而，時至今日，隨著天母商圈的沒落；天母東路及忠誠路，雖然依舊能保有傳統的榮光，維持既有的魅力於不墜(參考上圖)；不過，天母西路卻逐漸失去昔日的丰采，而轉為風險結構(上圖紫色區塊)。 　　風險結構標示著看法的分歧。商圈會興起、會沒落，商圈本身不會承認，然而，透過所有房子在消費者心目中的價值，卻能清楚標示出，既有的絢爛，可能已經開始黯淡。一棟房子的成交價格，也許不能說明甚麼，但上百棟房子的交易價格，卻絕對能透露出：有些地方，消費者的看法仍然與過去維持一致；但有些地方，消費者的看法卻已經產生動搖，逐漸有分歧的現象產生。 　　我們的結構分析，對消費者決策，能提供更多資訊。下圖是捷運南勢角站周遭的房價分布圖。總計有278個社區，交易涵蓋時間為：101年8月至103年12月止。我們將這些社區，依成交單價的高低，區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。 　　由上圖，不難發現：捷運南勢角站周遭，已形成一個魅力結構。捷運站加上夜市，確實對消費者形成一定的吸引力。不過，愈往南走，吸引力的不確定性漸增，至興南國小附近(圖中紫色區塊)，結構就開始由魅力轉為風險。很多不動產業者，喜歡炒作商圈的話題，例如：捷運站、夜市、學校等。表面上看，商圈確實對消費者有一定的吸引力。但潛在的問題是：商圈的界線在那裡？是不是超過一定的範圍，商圈的吸引力就會開始打折？ 　　沒有一個商圈的範圍能夠無限延伸。傳統的商圈概念，因為缺乏客觀數據的衡量，所以，經常只是一個拉抬房價的話題，而非嚴肅探討合理房價的基礎。我們的結構分析，告訴所有人，每個商圈都有界線，且越過這條線之後，恐怕商圈帶給消費者的不確定會遠大於確定。

作者：房孝如 出版社：城邦印書館 出版日期：2016-03-28 ISBN：9789869290111 城邦書號：3AB1060 規格：平裝 / 全彩 / 296頁 / 14.8cm×21cm