你，期待的未來生活，做好準備了嗎？ 從平房到公寓，從華廈到豪宅，第五波需求即將來臨， 從高齡到超高齡時代，「健康」就是未來住宅的核心！ 戰後嬰兒潮的長遠影響，就在2021年開始發酵。 健康地產涵蓋，養生、溫泉、餐飲、醫學、照護，五合一住宅標配， 全面創新地產的傳統想像！

019 CHAPTER1 健康地產興起 035 CHAPTER2 現行長照的困難 043 CHAPTER3 藍點計畫 057 CHAPTER4 健康地產標準要件1 環境 071 CHAPTER5 健康地產標準要件2 防疫 085 CHAPTER6 健康地產標準要件3 醫學 103 CHAPTER7 健康地產標準要件4 園藝療癒 119 CHAPTER8 成熟是禮物 不是負擔

　　chapter 1健康地產興起 　　 　　健康是開啟成熟人生下半場的鑰匙，不同的世代面對不同的社會環境，對於理想生活的定義有所不同，對住所的期待亦不同。 　　 　　台灣住宅發展一至五波的演進，凸顯出一個明確的趨勢：從熟齡，到全齡，一個能讓你活得愈來愈健康的地方，將會是愈來愈多人的心之所嚮。 　　 　　 　　少子化與高齡化下的趨勢需求 　　 　　台灣或是全球，在不同的時代，有不同的社會需求，不動產市場的供給就會相應著產生不同的需求。當這個能量大到足以影響整個不動產市場趨勢的時候，我們就會看到一波地產浪潮的風起雲湧。例如20年前豪宅的興起就是一波地產浪潮，10年前Urban Living（台北市的衛星區域，例如三峽、林口、淡水、青埔的移居）也是一波地產浪潮。而近年來，受到經濟環境及少子化的影響，適合小家庭居住的小坪數、低總價住宅，則成為新一波地產浪潮。 　　 　　觀察每一波地產浪潮的興起，我們可以歸納出一個現象，不動產市場受到消費者需求的連動，不管經濟好或經濟不好，有實質需求的人就是要買房。從過去的經驗看，當有相同需求的人愈來愈多，他們的購買力匯聚起來，就足以興起一波新的地產浪潮。而在2021年的不動產市場上，我們將迎來一個新形態地產需求的時代，這種新的形態就是健康地產。未來這種養生、溫泉、餐飲、醫學、護理五合一的健康地產，將透過跨領域、多功能的連結，創造出一波台灣房地產需求的新浪潮，帶動台灣新一波的建築進化。 　　 　　健康地產不能算是剛開始的需求，因為這波浪潮的能量已經匯聚等待許久，但重要的是從2021年開始，將以高成長率掛帥，因為需求產生消費，進而推升拉力，即將成為台灣不動產新一波動能的需求主流。 　　 　　分析2021年是否是健康地產正式崛起的一年？在市場上，任何一種地產形態能否成為主流，最重要的就是看消費者的需求是否強勁。從台灣人口特徵的變化，就可以看見健康地產興起的主要原因。 　　 　　我們先掌握2020年的數字，根據2020年8月的人口統計，台灣65歲以上人口超越377萬人，占全台總人口數的16.03％，到了2021年，65歲以上人口將上看400萬人，至2025年，也就是短短5年內，65歲以上人口將上看500萬人。一個達到500萬人的族群是不容忽視的，因為他們不僅有消費能力，並且有消費意願，讓他們過得更好、更安全、更有尊嚴。這種人數激增的爆發力將擴大健康地產的相關需求，因為他們正處於人生中最在乎健康的階段，對於健康地產的需求勢將形成一股強大的拉力。 　　 　　事實上，這個500萬人的族群仍在持續且快速的繼續擴大中，擴大的速度可以由高齡化社會以及超高齡社會的達成年限觀之。1993年，台灣65歲以上人口超過總人口數的7％，自此邁入了高齡化社會階段；到了2018年，65歲以上人口達到14％，台灣進入了高齡社會階段；預估在2025年，65歲以上人口將首度突破20％，台灣將邁入超高齡社會。 　　 　　從高齡化社會邁入高齡社會，這個級距要增加7％的65歲以上人口（從7％到14％），高齡社會到超高齡社會也差不多，要增加6％（從14％到20％）的65歲以上人口。台灣從高齡化社會進入高齡社會，花了25年，但是從高齡社會到超高齡社會，這個時間卻縮短為7年（2021年正好位於2018～2025年的中間點）。這表示對於健康地產有需求的消費者會愈來愈多，並且這個族群人數增加的速度將會一年比一年更快。 　　 　　OPINION： 　　 　　高齡化與少子化雖然是世界諸多先進國家共同面臨的問題，但是若老化速度不快，則每個國家都還有充裕的時間因應。而日本如新幹線般「高速」形成的高齡化與少子化，讓他們認知道這是一個必須及早做好準備的課題。（以目前人口變動數據來看，台灣的高齡化速度比日本更快。） 　　 　　河合雅司所著《未來年表》一書，就是詳細依據人口統計進行5年、10年、20年的推估，來沙盤推演未來的日本將會出現什麼樣的改變。其中一項特徵在於，東京的人口將會比日本平均值更快速的老化（更多高齡者搬到東京養老），預計到了2045年，東京每3個人中就會有一個是高齡者。 　　 　　而《未來年表》推估的情況已經在台北出現，台灣整體邁入超高齡社會的時間應該會落在2025年，而台北市在2021年，就已經率先突破超高齡社會標準。 　　 　　《未來年表》給我們的唯一忠告，就是要及早意識，及早因應。 　　 　　 　　少子化 讓健康地產成為趨勢需求 　　 　　如果說台灣的高齡化趨勢造就了消費者對於健康地產的需求，那麼台灣的少子化現象則讓健康地產成為一種剛性需求。 　　 　　根據聯合國統計，一般已開發國家的生育率（平均一對夫婦會生養的孩子數）為1.6人，發展中國家生育率為2.9人，而台灣在2008年的生育率就只有1.06人，到2010年甚至跌破1，僅剩0.94人，為全球最低。2020年台灣人口的出生率首度低於死亡率，進入人口負成長的階段。人口負成長，表示未來工作賺錢，承擔照顧父母責任的中間世代人數愈來愈少，而65歲以上人口卻在快速增加，形成「少子化」與「高齡化」都在加速的現象。 　　 　　少子化，表示將來能夠照顧老人的年輕人愈來愈少；高齡化，表示將來需要被照顧的老人愈來愈多。若是台灣的高齡化與少子化速度不減，按照國發會的估算，2030年台灣65歲以上人口將上達560萬人，老人增長幅度為63.1％，到了2065年65歲以上人口將正式突破700萬人，增長幅度也會超過100％，到那時老年人口將占總人口數的41.2％；在此同時，少子化的衝擊讓幼年人口數持續下降，預估2030年將減少12.1％，僅存268萬人，而到2065年將減少將近一半的孩童，幼年人口只剩159萬人。 　　 　　少子化加上高齡化，將讓健康地產不僅是一種實質需求，而且還會成為一種剛性需求。從台灣人口結構變遷趨勢來看，未來的中間世代將愈來愈無力扶養上一代的老人。這點從「扶養比」的數字就可一窺全貌，2015年，每一名老人有5.9個年輕人來扶養；2025年則是每3.4個年輕人扶養1名老人；2065年老年人口超過4成後，每一名老人平均只有1.2個年輕人負責扶養。而在台灣實質薪資所得倒退16年的經濟條件下，中間世代不但要撫養下一代，照顧上一代，還要顧自己的車貸、房貸，這對他們來說十分困難。因此，對於65歲以上世代來說，如何趁早選擇一個地方，能夠照顧好自己健康，讓自己與孩子都沒有後顧之憂，這就形成了健康地產的剛性需求。 　　 　　健康地產的特性是什麼？ 　　 　　健康地產究竟是什麼？它和我們過去所熟悉的居住形態、環境、功能有什麼不同？把時間軸拉長來看，居住的進化，源自於居住者對於住宅的需要，當消費者對於住宅的要求以健康為優先的時候，健康地產從過去10年來的孕育與嘗試，到2021年正式成為住宅第五波——指標性的新居住典型，符合了幾種目標族群共同健康需求的新面向。 　　 　　這其中包含了醫療的「照護」，強調「飯店」式的服務，以及人選擇「度假」時的優質環境，這3個面向要整合在「高端」的標準之上，就形構了健康地產包含「養生」、「溫泉」、「餐飲」、「醫學」、「照護」的5大特性。為什麼包含了高端度假飯店型加上照護功能的健康地產，將成為住宅第五波的主流？鑑往知來，我們可以從消費者居住需求的進化歷程來看健康地產浪潮興起的重要原因。 　　 　　住宅的形態源自人對居住的功能性需求，住宅第一波，最普遍的就是一層樓平房。早年人們對於居住的需求非常簡單，就是有一個能夠遮風避雨，與家人睡覺吃飯的地方，這個需求層級屬於最基礎的基本需求與安全需求。 　　 　　住宅第二波的代表性建築，就是5層樓公寓。住進公寓的時候，人們已經開始希望搬進好一點的地段，為他的生活帶來便利，所以為此不介意爬樓梯住在2樓或3樓。在這個階段人們已經意識到環境與生活的關係，好一點的地段意味著比較好的生活機能、比較方便的交通、比較優良的社區環境，我們所謂蛋白區、蛋黃區的觀念，也在這個階段逐漸形成。 　　 　　從住宅第二波的演變我們可以看見，人對居住的需求不只是住宅本身，住宅所在的環境是否能夠滿足他的需求，亦被人們所看重。因此，當人們的需求轉向健康的時候，下一波健康地產所在的環境，就必須是一個能夠提供健康需求的環境。 　　 　　進入住宅第三波，有電梯的華廈成為主流。在相同的地段，人們會覺得華廈的價值高過公寓，因為它有比較大的空間，有電梯讓人的生活更舒適方便，有比較好的建築品質讓人覺得比公寓有價值。華廈的價格也擺脫了地段的均價開始向上攀升，這顯示出人們的購買決策，在相同的地段，因為華廈擁有更好的空間、功能性與建築品質，所以消費者願意用較高的價錢來購置。 　　 　　住宅第四波 服務讓豪宅M型加值 　　 　　居住形態繼續演進至住宅第四波，豪宅成為現今住宅的代表。承繼了華廈的發展特色，消費者對於豪宅的要求是要建築品質更高、大廳要氣派、功能要更完整，公設要更豐富，室內空間也要更大。 　　 　　除此之外，對於住宅的需求也繼續升級，豪宅呈現出現今消費者需求的3個特色，一是建材、一是公設，一是服務。越是高檔的豪宅，越強調用了多大的空間做出住戶享有的公共設施。這些設施的存在反映了一件事，良好的生活形態不僅在自己的室內空間，公共空間是否提供足夠的功能滿足生活所需，成為居住品質良窳的理想標準。 　　 　　另外，第四波豪宅與第三波華廈在本質上的不同，在於豪宅是一個導入服務的居住形態，這個服務讓住宅的價值呈現出不同的躍升，即使位於同一個地段，豪宅與旁邊的華廈價格就呈現M型化的差別。這顯示居住形態發展至第四波，市場已經驗證—服務是居住質感裡不可或缺的一個要素。 　　 　　台灣第一個豪宅代表建案「帝寶」推出至今已超過15年，當時15歲的孩子如今已經30歲，到了成家立業的年紀。每一個15年都是家庭空間需求改變的時刻，而現在，台灣新一波家庭空間需求改變的浪潮，也正在悄悄進行中。 　　 　　從今年開始，健康將成為第五波住宅的核心概念，著重的是它能否讓住的人更健康。因此要論述健康地產的進化定義，得集合它不可少的幾項特質，我們可以將其稱為「高端度假飯店型照護住宅」，而這將會演繹成未來居住思潮的新主流。 　　 　　創造度假飯店型的照護型態 　　 　　健康地產其中的一個特色，就是它必須讓居住者感受到與度假飯店相同的服務特質，這可以從人與環境兩方面來說。首先，度假時的生活形態與心理狀態，是我們身體自發性的，最接近健康的生活形態。為什麼現代人的生活裡，度假變得不可或缺？因為我們在職場工作多年，歷經人生職涯各個階段後，已經承擔了上半場許許多多的壓力，一直從身體提取健康來應付工作上的無窮需要，好不容易身體有時間度假了，我們做的第一件事就是放鬆下來，把步調放慢，把工作壓力拋在腦後，讓身心能夠真正的休息。 　　 　　這樣的度假，對我們身體的健康存摺來說是一個迅速的回補。人不是工作的機器，在職場上當然應該追求效率，創造卓越，但是下了班回到家或者退休後，人應該回到一種放鬆的狀態，身心才能平衡，才不會讓積累多時的文明病、心因性疾病、慢性病纏身。而我們目前的住宅，在擁擠的都市中，並沒有這樣的自然環境，亦沒辦法把這樣的氛圍帶給我們。 　　 　　為什麼度假飯店能夠帶出我們身體的自覺，讓我們自然回到一個為健康充電的起居狀態？美好的景致與自然所散發的能量是一個很大的因素。環境能不能提供人們需要的自然能量，讓我們的健康能夠30年、40年、50年的維持下去？這對健康地產來說，是非常重要的關鍵議題，也因此，健康地產的選址環境非常重要。 　　 　　健康環境為最高指導原則 　　 　　以健康的觀點來說，健康地產是一種超越豪宅的層次，因為豪宅雖然可以讓你住得舒適，卻可能面臨一些影響身體健康的問題，住在市區裡，我們仍然要面對交通廢氣、工業廢氣、冷氣排放出來的二氧化碳，大量的PM2.5，長久下來，對身體健康的負擔是不容被忽視的。 　　 　　對於健康地產來說，居住環境是非常重要的，以空氣為例，居住的地方必須隨時提供鮮氧好空氣，讓我們可以隨時放心打開窗戶與外界通風，讓經過紫外線照射殺菌的新鮮空氣進來，也把健康所需的負離子、芬多精帶進來，讓你在家呼吸的每一口空氣都是健康。而這樣的空氣品質，是市區內的建築物所缺乏的健康條件。 　　 　　預防醫學為後盾 照護讓服務更加值 　　 　　除了自然環境要好，還包括服務與照護。健康地產的建築強調更符合住戶需要的服務，除了以頂級飯店服務超越豪宅之外，更重要的是醫療「照護」服務的導入。要讓每一個住戶愈來愈健康，依憑的除了自然環境的優勢，還要將醫療服務導入建築，達到「隨需而醫」的目標。健康地產的建築必須在軟體和硬體的先期規劃上，就納含了國際主流的前瞻概念—預防醫學，提供給住戶一種整合式的醫療加照護服務。 　　 　　黃帝內經所載的「下醫治已病」，就是我們現行主流的治療醫學，當疾病發生了，對健康的干擾已經達到不容忽視的地步時，我們就會拿著健保卡去醫院掛號看醫生，這是在疾病發生了以後才採取的醫療或補救措施。而「中醫治欲病」所指的階段，通常是我們對健康的盲點區域，當我們在健康指數每況愈下，到疾病確實發生之前的亞健康階段，有沒有專業的醫療團隊能夠為你提出預警與關心，並提出有效的解決方案?對於維持健康而言，「欲病」階段的處理比「已病」階段的處理，更為重要。 　　 　　隨需而醫 輕鬆達成自我健康管理 　　 　　上醫治未病，好的健康地產強調醫、養、照結合，照護理念就是「隨需而醫」，專業醫療的豐富經驗與醫學知識是健康地產居住者24小時擁有的健康資源，當你有需要的時候，他就在你身邊，這可以讓個人的健康品質大幅提升。 　　 　　健康地產能夠超越豪宅，不是只在於單一條件的優勢，高端度假飯店型照護宅的超越來自於整合的力量，一個好的健康地產應該整合環境、空氣、溫泉、醫療照護、AI智慧、療癒園林和有機餐飲，共譜出一個健康莊園的理想，讓「已病」、「欲病」、「未病」的亞健康狀態遠離，邁入人生下階段的時候，能夠擁有完善的健康資源——就是「環境」。

作者：台灣房屋集團 彭培業 出版社：商周編輯顧問 出版日期：2020-10-31 ISBN：9789867877444 城邦書號：WECN37001B 規格：平裝 / 全彩 / 136頁 / 17cm×23cm