實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手…… 大家都想進場撿便宜，卻人人都在觀望——房價還會下跌嗎？ 抗跌的幾乎沒跌，已經跌的你不敢買。還等？好物件屆時也被買光了。 價格被低估的好物件怎麼找？怎麼看？ 《我25歲，有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說， 台灣近30年以來最佳的購屋時機，已經到來！ 再錯過，你得再等30年。怎麼說？ 每家房仲都告訴羅右宸： 「2016年第一季，創下28年來成交量最低」， 市場價格大跌，買方還在觀望，反而是買房的最佳時機， 因為，房地產從來不怕行情差，只怕買貴、難轉手， 無論自住或投資，重點在於眼光： 有些物件價格就是不跌，你知道嗎？ 有些好房子被屋主、房客住到貶值，你知道怎麼低價買入嗎？ 你如何挑一間會增值的房子？ 羅右宸經手超過100間房，他巧思修繕裝潢後大大增值，每間平均獲利百萬。 他從選房、殺價到裝修，幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅： 首先，看懂房屋的眉眉角角，找到你的理想宅 ．好地段未必適合成家，符合生活機能最重要。 　黃金學區人人搶，但其實這種地段比較吵。 ．大家都重視房屋格局方正，其實建地方正更重要。 　基地方正的標準是？這不但影響增值更影響生活品質。 ．看房子要由外而內，但為什麼一定要上頂樓？又為什麼務必晚上再看一次？ 議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力 ．物件廣告這麼多，裡面暗藏無數陷阱，怎麼破解？羅右宸圖解告訴你！ ．房仲說的話有真有假，七種常見話術你不能不知道。 　又該如何與屋主議價？最好找第三方，用黑白臉策略談個好價錢。 ．雜事交給代書處理省時省力，但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具，這六大細節務必親自確認。 用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事 ．裝潢費通常抓買價的20%，但還要多抓5%到10%的工程超支款。 　總價450萬的房子花多少錢裝潢，可以創造超過100萬的增值空間？ ．不過，監工的眉角很多，找工班還是自己檢查？掌握重點區域就不怕。 ．另外，工程款最好別一次結清，和設計師溝通，千萬別只用嘴說， 　圖片＋手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。 房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？ ．房貸該找誰才划算？除了銀行，建商、房仲還有團購優惠？ ．除了青年首購方案，我還適用其他優惠方案嗎？哪一種最適合我？ ．房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約，所以別再說自己沒錢買房， 　只要你先買房，馬上就能存到錢！ 上一次，羅右宸教你如何用零頭款買房， 這一次，他全圖解告訴你，如何找到一間適合你又能增值的物件， 讓你避開買房的陷阱、自住心安，轉手又能獲利！ 【名家推薦】 張欣民（正聲廣播電臺「日光大道」主持人）　 田大權（房地產專家） 王派宏（房產投資大師）

推薦序一　多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅 推薦序二　別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房 作者序　我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間 序　章　睽違30年的購屋時機，已經到了！ 第一節　等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢 第二節　人生的第一間房——寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝 第三節　買房資金如何來？聰明貸款，別貪高成數 第四節　物件資訊哪裡來？和仲介交談，「消息」比網路多又快 第一章　看懂房屋的眉眉角角，如何找到理想宅 第一節　好地段未必適合成家，符合生活機能最重要 第二節　基地方正的標準是？影響增值，更影響生活品質 第三節　藏在設計圖裡的格局揭密 第四節　預售屋、中古屋、新成屋，看屋重點不一樣 第五節 這些細節，讓你遠離地雷屋 第二章　議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力 第一節　誰才是房仲高手？房仲店的牆面、名片看得出來 第二節　仲介話術，得這樣破解 第三節　用第三方角度和屋主議價，提高成功率 第四節　好的代書能幫你很多忙！但六大細節務必親自確認 第三章　用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事 第一節　為什麼要裝潢？ 第二節　預算抓多少？工程期怎麼算？ 第三節　監工的眉角 第四節　全額付清、按工程期分次付款，有什麼不一樣？ 第四章　房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？ 第一節　先估價再出價，貸出好條件 第二節　房貸該找誰貸？不只銀行可以辦 第三節　擬定還款計畫，讓你按月還款還能保有生活品質 第四節　我能用青年安心成家優惠貸款嗎？ 第五節　以房養老，真的可行嗎？ 第五章　想好這些問題，有共識的挑一間幸福宅 第一節　這間房「最多」要住幾個人？ 第二節　買到房子，要登記在誰名下？ 第三節　買一間房子，需要付哪些費用？ 結語　什麼類型的房子都能賺到錢，重點是要動動腦！ 附錄一　中古屋交屋檢核表 附錄二　預售屋、新成屋點收交屋流程 附錄三 驗屋檢核表

　　自從上一本書《我25歲，有30間房收租》出版後，讀者們對於房地產的疑問，排山倒海而來，許多朋友們在房地產遇到的問題，勾起我好多的回憶，想起從無到有的過程中，我也遇到了大家都會遇到的問題，但是我比大家都還要幸運許多，我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我，讓我可以快速的提升我的能力，但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運，有這麼多的前輩可以一路的提攜。 　　在我的這本著作中，我匯集了各方朋友們的房地產的疑問，進而寫出我的第二本著作，我把大家在房地產理域中，最常遇到的問題，在書中做自己的經驗分享，那因為有些部分，很難用文字的方式清楚的表達，所以我在這本書中，從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋，一步一步用圖解的方式解說，並搭配影音介紹，希望讓剛接觸房地產，或想要買屋置產的人，都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅，買到一間住起來「素適」，又有增值潛力的房子。 　　主動為房屋增值不只能獲利，還能為他人提供好住居 　　短短的近幾年的房地產市場，價格一路上漲，讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題，那我也是經營房地產相關領域，自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說：誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。 　　但是我的看法是，自從政府開始推動實價登錄之後，房地產的價格越來越趨於透明，所以對於短期的投資客來說，已經越來越難用這個方式繼續經營了。 　　我在第一本書也提到我對於財富的看法，我覺得從古至今，財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念，實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。 　　民國 102 年，小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸，跟你講一個案子還滿便宜的，地點在中壢區溪洲街，屋齡為 20 年，樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈，隔六間套房，才開價 498 萬，要不要過來看？」 　　我一聽到價錢就覺得非常便宜，到車站又只要5分鐘的車程，樓層也不是頂樓，較不容易有漏水問題，於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹，雖說內部隔成六間套房，但是裡面的狀況都糟到不能住人，家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間，感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線，都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後，我直覺反應只能大整理了。 　　想不到的是，竟然還有一個地下平面車位，我當下聽到也以為賺到了，結果竟然不能使用，為什麼呢？因為他是機械升降式平面車位，故障後就沒有人維修，地下室也荒廢在那，等於有車位坪數，但是沒辦法使用。不過，轉換個想法，這些都是我可以議價的籌碼了。最後，我以開價九折 450 萬成交，換算下來 1 坪10 萬元，接著，我開始思索要如何提升這社區房屋的價值，解決一般人都不想解決的問題。 　　我將這間房子的特色整理出五大重點： 　　一、總社區才 24 戶，屬於小社區型華廈，因為平常沒定期收管理費，只有要維修電梯時，會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個，根本沒人停，也沒有人想要整理，代表以後沒有管理費的問題。 　　二、整個社區屬於大 3 房坪數格局，室內加附屬建物面積有33 坪，因附近都是四樓高的透天厝，所以五樓採光通風都還不錯，又是邊間，有三面採光，原始格局有兩間衛浴，都有開窗。 　　三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘，走路 5 分鐘內就有兩座公園，離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘，生活機能非常好，適合一般小家庭居住。 　　四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關，一般屋齡 20 年、屋況一般的房子，也有約 15 萬的行情，因為要含我的利潤及裝修款項，所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。 　　五、基於這地點不適合原始格局套房收租，加上此物件的屋狀已經不堪住人，所以一定要重新加工，又因為裝潢預算實在太高（套房至少要抓快 200 萬裝潢費），加上我預計回收的利潤，轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上，附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位，所以我決定把原本的套房格局通通打掉，變回一般小家庭的三房住家格局。 　　接著我還做了一項整合，就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶（我是其中之一），一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境，我先請師傅去估價，計算翻修整個地下室，加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元，等於一戶出不到6 萬，就可以享有市值 100 萬的車位，因為條件非常誘人，我花了不到一個月，就通通說服了。 　　在這個物件中，我等於只花了六萬多，就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬，貸款八成 360 萬，自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元，加上其他雜費：仲介費 9 萬元，代書費及相關稅費約 5 萬元，我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。 　　最後我附帶著百萬裝潢，以市價 1 坪 15 萬元賣出，由於跟一般的相同類型產品比起來，我的售價算很便宜，加上內部重新整理，所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費，實拿約 650 萬，扣掉買這間房子的成本，總共賺了 90 萬元。 　　透過以上這個例子你就會發現，無論是什麼樣的房子，都能創造出增值空間，端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時，同時也讓下一位住屋者受惠，獲得更好的居住品質，我認為，這才是房地產最大的價值。

　　等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢 　　在高房價時代，究竟是要咬牙買房還是租房？總有不同的論點，我在網路上曾看到《好房網》針對這個議題做調查，結果，仍有超過70％以上的人支持買房，反觀支持租屋的民眾，最大理由仍是買不起，而「房市看跌，先觀望」排名第二，顯示民眾想買屋，但觀望心態濃厚。 　　我認為，選擇租屋或買房基本上沒有對與錯，全憑個人判斷。像我認識一個年收入破5,000萬元的陳老闆，他到現在寧願跟家人一起住在起家厝，也不願意買自己的房子。他明明手上有這麼多現金，大可買間更大、更好的房子，但他非常勤儉持家。對陳老闆來說，把現金留在身邊更有安全感。 　　我也有很多主張租屋的朋友，即使成家後也不打算買自己的房子。有一位朋友跟我說，她覺得房貸壓力會讓她和另一半的生活品質變調，而且買了房就不能說搬就搬。若是向別人租房子，一旦遇到惡鄰居，或對附近的環境膩了，想搬家就能立刻行動，像這樣為生活增添新鮮感也不錯。 　　但當她有了小孩，這個觀念徹徹底底的改變了，因為她必須為小孩存教育基金，對金錢上的運用就要更謹慎，如果用同樣的租金繳貸款，對她來說無非是強迫自己儲蓄的最好方式，如果將來價格不錯也可以轉手賣出，讓自己的資金運用更有彈性。 　　房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約 　　很多人都覺得一旦買了房子後，背負幾百萬、幾千萬的貸款非常可怕，而且，一負擔就是二、三十年，一想到接下來的日子都得省吃儉用，就覺得未來毫無希望可言。 　　實際上，一般人平均一生會換屋二到三次，因為部分首購族可能會因為家庭或工作的需求而換屋。假如因為小孩的學區問題，打算將持有十年的房子出售，當時買這間房的價格若為500萬，持有十年漲了三成變成650萬，若當初買房貸八成，也就是貸款400萬元，一旦賣掉後把原本的貸款通通還清還有賺，就可以拿這些錢，再換一間更大的房子或做其他運用。計算公式如下： 　　650萬元－500萬元（含當初貸款八成400萬元）＝150萬元。 　　買房主義者通常都是抱著先苦後甘的想法，只要擺得夠久，幾乎都會賺錢，除非自己有資金上的壓力，或是價格打平出售，如果衡量好每月能負擔的貸款支出（建議為總收入的三分之一），壓力就會小很多。我有一個朋友，他跟我分享自己的親身經歷，他在民國80年代因為工作的關係，他買了一間房。但是民國80年代正好來到房價的高點，即使擺到現在，頂多也只是平盤（當初的房價＋這幾年的利息錢打平），若他當初選擇租房子，他付了二十幾年的租金就收不回來了，現在他買這間房雖然沒有賺錢，但也等於是免費住了這間房子二十幾年。而且，萬一臨時急用錢時，房子本身也是救命仙丹，除了本身增值的部分，可以把多貸出來的錢拿來救急，賣掉了也還有一筆錢可以周轉，這就是為什麼，很多人從買到房子後，才開始存到錢。 　　再加上房地合一稅正式上路，我認為這是買房自住的最佳時機。怎麼說呢？因房地合一稅的法案內容顯示，非自用房地出售，持有一年以下，稅率為45％；持有一至二年，稅率35％；持有二到十年，稅率20％；持有十年以上者，稅率15％。若發生非自願性買賣情形，只要不動產持有期間未滿兩年，且符合「非自願性移轉」、「合建分售、繼承、遺贈」條款，就適用20％的較低稅率。 　　也就是說，隨著房市價量雙跌，屋主心態已漸鬆動，轉為擁現金為王，現在房市已進入買方市場，議價空間更大，正是置產好時機！ 　　人生中的第一間房——寧買市區破爛房，勝過郊區買大厝 　　一般人買房的目的為何？很多人是因家庭因素而置產，或是因工作需求而買，不然就是身邊有點閒錢，想投資房地產獲利。 　　不管你是抱持著什麼樣的心態，行動之前一定要問自己：「當我決定賣房子時，買方會因為什麼原因跟我買？是怎樣的族群？接手的人多嗎？」 　　有朋友聽到這句話就反駁我說：「如果是自住需求，不是自己喜歡、配合工作地點就好，幹嘛要在意以後的買方是誰？」話雖如此，但誰不希望自己的房子以後能賣一個好價錢呢？ 　　而且，天有不測風雲，假如家裡臨時發生什麼事，或是工作狀態不太穩定急需要用錢，挑到增值有潛力或是好脫手的房子，在關鍵時刻往往能救你一命。所以，買房時一定要把保值性與增值性的因素考慮進去。 　　舉個例子，我認識一位長輩，他當時以2,000萬元買下位於桃園龍潭郊區90坪的別墅山景宅，民國104年因為小孩生病急需用錢，卻遇到房地產市場不景氣，雖然這間別墅坐擁美麗山景，生活環境相當清幽，但因地點偏避，生活機能較方便，可能只有準備退休的人會有興趣，市場的需求相對較低，仲介也會因為距離太遠而導致帶看率降低，因此求售的時間比一般在市區的房子長，連帶影響到他現金周轉的靈活度。 　　同樣的價位，若他當初選擇買在市中心，交通便利且生活機能強的環境，就算景氣不好，需求市場還是很大，轉手的速度也會比較快。若剛好在明星學區的範圍內，附近又有公園及賣場，成交的時間會更快。由此可知，買房時除了要考慮自己的需求外，保值與增值性也要一併考慮進去，而若要周轉率高一點，地 　　點就是最重要的因素。 　　自住，更要考慮房子的保值與增值性 　　從上面這個例子就可以知道，即便是自住，在入手之前也得將房屋的保值與增值性考慮進去。 　　你或許曾聽老一輩的人說：「買房子絕對不可能賠錢，在民國60年左右，在台北大安區買房子，一坪才10萬元。到了現在（民國105年）一坪已經漲到100萬了，獲利高達十倍，投資房地產絕對不可能讓你吃虧。」 　　但我也聽過朋友抱怨：「我在二年前用一坪25萬的價格，買了一間預售屋，現在就快交屋得開始繳貸款了，但好死不死遇到景氣不好，賣都賣不掉，賠了100萬元才脫手。」 　　如果買房置產真的是穩賺不賠的投資，為什麼有人賺翻倍，有人卻慘賠100萬？ 　　最重要的因素就在於地點，好的地點就算屋況差，只要稍微整修一下，還是能有不錯的報酬率，但若地點沒選好，就算物件本身的條件不錯，即使你花再多時間等待，價錢也很難如你所願。 　　不過，除了地點之外，想買一間會增值的房子，還有另外兩個關鍵因素： 　　1. 持有的時間。 　　2. 利率。 　　以上這兩個要素就是你置產之後，持有房地產的成本。當持有的時間越長，也就表示你必須承擔的風險越高。 　　持有的時間＋利率＝持有成本。 　　話說回來，想投資房地產的人無非希望自己能在最低點購入，但所謂的低點或高點其實是相對的，很難精準預測。又或者，你經常在新聞上看到，學者宣稱房地產還會連跌十年，現在不是買房的時機，但事實是現在的房價比起十年前都已經翻了一倍，就算跌個三成，很多人還是買不起。因此，何時買其實不是重點，而是你打算持有多久？ 　　如果是買來自住的房子，持有時間至少會抓五到十年，假如運氣很差，十年後要賣房或換屋時，剛好遇到經濟不景氣，房價持續下跌。這時最好的方式，就是擺著。一方面是因為，自住比較不會有強烈的資金或時間壓力，雖然勢必得多付幾年的利息，不過只要多給它一些時間，房地產價格終究會往上漲。 　　以我家為例，當初母親在民國86年用460萬買下六樓頂樓，45坪、3＋1房，附加一個平面停車位，位於中壢市區民享街的電梯華廈。中間遇到民國97年金融海嘯，最慘跌時到350萬左右，但在民國104年市值至少還有650萬。由此可知，自住的房子若沒有時間或金錢的壓力，建議可以長期持有，畢竟房地產這種產品不太可能急速下跌，反之可能在兩、三年間翻倍上漲，讓你獲得更漂亮的利潤。 　　與其挑黃金地段，不如找通勤時間30分鐘內的地點 　　地點就是影響房價的最大因素，許多專家不斷強調地點的重要性，美國因房地產開發而致富的名人川普（Donald John Trump）也一再強調「地點，地點，地點！」因為地點與房價的相關性高達70％。 　　以台北市和高雄市區為例，在30年前，台北和高雄兩地相同產品的價格上差距並不會太大，但30年後的現在，差不多類型的房子，位居台北市中心的產品，在這十年上漲了近十倍之多，反觀高雄的房子，漲幅約為三到四倍。舉例來說：民國70年買地坪約25坪信義區的新透天需要500萬，而在民國103年台北市房價最高點時，成交約為4,000萬，同樣的時間點買高雄市中心，地坪30坪的透天也要350萬，現在行情約漲到1,500萬左右。若把時間拉得更長，更能看出地段對房價的影響有多大。 　　不過，並不是黃金地段就適合成家，一般人認為的黃金地段，例如：商圈、學區、交通便利（離捷運站、公車站近等），從另一個角度來看，很可能代表的是：人口混雜、髒亂、噪音嚴重（如：學校鐘聲、半夜馬路上汽機車呼嘯而過的聲音等）。實際上，若是要買房自住，務必以你以及家人的生活習慣著手，找一個好持家的地點。 　　當然，選擇的時候還是要考慮轉手率，我自己有一個評斷地點的簡易方法，就是10、20、30法則。也就是我看中的房子，如果車程10分鐘以內可以到達火車站或捷運站，或走路20分鐘可到達火車站或捷運站，距離上班通勤時間能在30分鐘內，就是好的地點。

作者：羅右宸 其他：陳俊祥／影音協助 出版社：大是文化 書系：Biz 出版日期：2016-05-03 ISBN：9789865612498 城邦書號：A9400080 規格：平裝 / 部份彩色 / 256頁 / 17cm×23cm